Материнский капитал, наследство, приватизация - из-за всего этого жилье принадлежит не одному человеку, а нескольким. Результат - долевое владение. Большинство проблем с надстройкой начинается, когда приближается срок оплаты коммунальных услуг или продажи жилья. Мы расскажем, что такое долевая собственность, как наладить отношения с совладельцами и продать свою долю.

Что такое долевая собственность
Когда дом принадлежит сразу нескольким людям, возникает общая собственность. Его нельзя разделить без изменения целевого назначения. Чаще всего возникает общая собственность, когда квартира передана по наследству, куплена на материнский капитал, приватизирована и т. Д. Владельцами могут стать как взрослые, так и дети, в том числе моложе 18 лет.
Общая собственность подразделяется на совместную и долевую.

Совместное владение возникает, когда собственность принадлежит более чем одному человеку, но их доля владения не определена. То есть все собственники имеют равные права на жилье. Такая ситуация чаще всего возникает при покупке жилья семейными парами. Все имущество, приобретенное в браке, считается совместной собственностью пары. Брачный контракт может отменить это правило.
Совместное владение возникает, когда доля в собственности каждого собственника имеет четкое количественное выражение или даже распределяется в натуре (это означает одну или несколько комнат). Жилье может находиться в равной и неравной собственности. Например, одна семья из четырех человек делит жилье поровну - по каждая. А в другой супружеской паре квартиру разделили в соответствии с вкладом в покупку - жене и ¼ мужу.

Как распределяется доля в общем имуществе
По умолчанию доли владельца считаются одинаковыми. Если при приобретении квартиры никто не высказал возражений и пожеланий, то она будет поделена поровну между всеми собственниками.
Чтобы изменить соотношение долей, вы можете договориться с остальными собственниками самостоятельно или в суде. Доли можно перераспределять как угодно, даже 1 квадратный метр. Собственник, внесший наибольший вклад в общую собственность, может подать иск. Например, он полностью ремонтировал или оплачивал коммунальную квартиру в течение нескольких лет самостоятельно.
Узнать долю каждого собственника можно в документах на квартиру. В первую очередь, это документ, являющийся основанием для возникновения долевой собственности - свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, свидетельство о приватизации. Эту информацию также можно получить в выписке из ЕГРН.

Если вы хотите разделить квартиру натурой, то есть по комнатам, то проще всего заключить письменный договор между сослуживцами и заверить его у нотариуса. Там вы определите, кому какие комнаты принадлежат. Помните, что кухня, ванная и коридоры принадлежат каждому, их нельзя разделить.
Важный! Выделение доли в натуре допускается только в случаях, когда есть возможность организовать полностью автономное жилое пространство: отдельный вход и собственные коммуникации.
Если соглашение не получилось, обращайтесь в суд. Но учтите, что суд руководствуется не только долями каждого из совладельцев, но и другими обстоятельствами, например, наличием детей, родственными связями.
Пример. В трехкомнатной квартире проживают четыре человека: супружеская пара с ½ долей, брат мужа с долей и его мать с долей. В суде эта квартира не была поделена по долям. Итак, у всех по одной комнате.
При этом затраты на коммунальные услуги продолжают делиться по долям.

Определение доли в суде
Вопрос о выделении доли часто приходится решать в суде (например, когда супруги развелись, а квартира куплена еще и в ипотеку, им нужно разделить имущество, но они не могут договориться друг с другом). Что делать, если собственники не могут прийти к общему соглашению? В этом случае определение доли собственности происходит в судебном порядке.

Образец заявления о выделении доли в суде
Какие документы потребуются для этого:

Прежде всего, исковое заявление. Респондентами в данном случае являются другие собственники указанной квартиры.
Правоустанавливающие документы на квартиру. Те. документы, на основании которых собственники имеют право собственности. Это могут быть: договор купли-продажи, завещание, договор DDU и т. Д.
Извлеките ЕГРН. В нем будут перечислены все собственники квартиры и указан размер долей (если он уже был определен ранее).
Техническая документация на квартиру. Это могут быть: кадастровый паспорт, технический план БТИ, акты перепланировки (при наличии) и другие бумаги в зависимости от характеристик жилья.

Посмотрите пример выписки ЕГРН прямо сейчас!

Какие особенности долевой собственности
Основная проблема долевой собственности заключается в том, что каждый сотрудник имеет право пользоваться своей собственностью и распоряжаться ею. То есть все они могут жить в квартире, водить гостей, складывать вещи, наводить беспорядок и часами занимать ванную комнату.
При этом у собственников есть и взаимные обязательства. Каждый из них должен участвовать в собственности материально - оплачивать коммунальные услуги, платить налог на имущество, производить ремонт и содержать жилье.
Важный! По закону налог на имущество должен уплачиваться в соответствии с долей. Но бывает, что кто-то из сослуживцев не живет в квартире и своей долей не пользуется. В этом случае нужно договариваться с совладельцами.

Любые действия, которые каким-либо образом затрагивают общую собственность, должны получить общее согласие. Без согласия совладельцев нельзя делать ремонт, ставить санузел вместо душа, регистрировать супругу, сдавать в аренду или продавать долю. Разберем эти моменты более подробно.
Ремонт квартир
Наклеивать обои, стелить ламинат, а тем более снести стену в совместной квартире можно только с согласия всех хозяев. Нельзя устраивать ремонт без разрешения, а потом требовать возмещения затрат от остальных жильцов.
Раньше заложниками ситуации становились люди. Если они владели совместной квартирой, но никак не общались и даже не знали, где живет сослуживец, то ремонт делать не могли. Был риск быть наказанным рублем и потрепать нервы во время беготни по судам.
ВС РФ внесли поправки в это правило. Итак, если квартира была приобретена на этапе строительства, и она оказалась в долевой собственности, то один из собственников может произвести ремонт самостоятельно, не спрашивая разрешения. Если второй собственник появится через несколько лет, то первый имеет право потребовать возмещения части затрат на благоустройство.

Регистрация новых арендаторов
Собственники доли в квартире имеют право регистрироваться в ней без согласия других квартиросъемщиков. Однако для регистрации вашего супруга, брата или взрослого сына потребуется согласие остальных жителей.
Исключение составляют дети до 14 лет. По закону они должны быть зарегистрированы вместе с родителями, и нет необходимости получать согласие на их регистрацию.
После регистрации жильцы имеют право пользоваться квартирой наравне с собственниками. Но это возможно до тех пор, пока они считаются членами семьи. Например, до развода.

Сдать квартиру в аренду
Чтобы сдать свою долю в аренду, собственник должен снова получить согласие других совладельцев. В то же время, как правило, невозможно сдать акцию в аренду, если она не была размещена каким-либо образом. Это обязательно должно быть изолированное помещение, то есть полноценное помещение.
Продажа акций
Владелец имеет право распоряжаться своей долей - продавать, дарить, обменивать. Соинвесторы не могут ему помешать, но в то же время имеют право выкупить первую очередь. Это означает, что вы не имеете права продавать свой дом третьим лицам, если один из владельцев захотел купить вашу долю.
Технически это выглядит так: продавец устанавливает цену продажи и письменно уведомляет совладельцев о своем решении. Вам необходимо сообщить о своем решении по почте с уведомлением о вручении или по квитанции. В противном случае они смогут оспорить сделку даже по истечении установленного срока.

У создателей есть 30 дней на то, чтобы принять решение о выкупе. Они могут отказаться или принять предложение раньше, но в случае молчания им придется подождать.
Важный! Цена акции для соинвесторов не может быть выше цены, объявленной для реальных покупателей. В противном случае это создаст простор для махинаций и ущемления прав совладельцев.
Любые операции с недвижимостью, поделенные на доли, должны быть нотариально удостоверены. Нотариус удостоверится в соблюдении процедуры уведомления собственников, наличии других кандидатов на покупку части квартиры, дееспособности всех собственников, актуальности представленных документов и т. Д. .

Выкуп доли у другого владельца
Как владелец доли вы можете выкупать акции других соинвесторов. Во-первых, вы имеете право на приоритетную покупку, то есть, если один из арендаторов продаст свою долю, он обязан ее вам предложить. Во-вторых, вы можете просто договориться мирным путем или в суде.
Например, если ваша доля в жилье самая большая, то вы можете признать долю другого собственника незначительной и выкупить ее принудительно. Это допускается только при соблюдении всех условий: второй собственник не имеет реальной заинтересованности в использовании акций, его доля не распределяется натурой и является незначительной.

Решение о ничтожности доли принимает сам суд. Он может учитывать ряд факторов:

возраст владельца;
имущественные нужды;
болезнь;
наличие семьи и детей;
профессия и др.

Если суд признает акцию незначительной, то собственнику придется компенсировать ее стоимость. Это определяют в суде эксперты-оценщики.

Продажа квартиры в долевой собственности
Когда у собственности много владельцев, при сделках не избежать трудностей. Такое жилье можно продать, но необходимо получить согласие дольщиков и правильно оформить документы. Все акционеры должны единогласно принять решение о продаже. Если один из них откажется, сделка невозможна по закону.
Нотариальное заверение - обязательный атрибут сделок с долями. Допустим, три человека делят квартиру поровну - по 1/3 каждый. Чтобы продать дом, все участники, включая покупателя, должны посетить нотариальную контору. Он изучит документы, проверит дееспособность каждого участника и убедится в отсутствии нарушения прав других людей. Если соинвесторы вместе ходят к нотариусу, то документ, подтверждающий обоюдное согласие соинвесторов на сделку, не понадобится.

Все владельцы-продавцы должны быть указаны в договоре купли-продажи. При необходимости вы также можете прописать там конкретные суммы, которые каждый из них получит в результате транзакции.


Текст: Елизавета Кобрина