Чтобы избавить родственников от бюрократических процедур раздела унаследованного имущества, многие собственники предпочитают оформлять передачу прав на квартиры, гаражи, землю или дома заранее. Основная проблема в этом случае - выбор юридической формы регистрации - подарок или завещание. У каждого варианта есть свои плюсы и минусы.

Дар и завещание - основные отличия
В чем разница между пожертвованием и завещанием? Юридически обе концепции подразумевают свободную передачу права собственности на любое имущество третьим лицам. Однако у каждого из вариантов есть свои особенности. Основное отличие - момент перехода права собственности на объект:

при регистрации дарения право собственности на недвижимое имущество возникает в момент подписания договора дарения и после его соответствующей регистрации;
при составлении завещания наследник получает возможность лично распоряжаться имуществом только по истечении шести месяцев со дня смерти наследодателя.

При выборе способа передачи прав на квартиру или другую недвижимость нужно учитывать другие нюансы - стоимость и сложность процедуры регистрации, вопросы налогообложения, возможность отмены сделанных заказов.

Регистрация посвящения
Факт передачи имущества в дар оформляется гражданским договором дарения. В этом случае подарком может быть как родственник дарителя, так и любое другое физическое или юридическое лицо. При составлении договора необходимо соблюдение двух условий:

предмет дарения (квартира, дом, земельный участок) должен быть полностью описан, с указанием всех данных - всех характеристик, адреса, площади и прочего с выпиской из ЕГРН;
договор дарения является безусловным, то есть в нем не должно быть ограничивающих условий - например, наступление одаренным человеком определенного возраста, факт его замужества, появления детей и т. д.

Важный! Учтите, что популярная формулировка дарения квартир «с правом пожизненного проживания» не закреплена в законе и не имеет юридической силы. Если одаренный человек впоследствии захочет нарушить установленное условие, опротестовать его действия будет сложно.
Дарственный акт не требует нотариального заверения, поэтому на таких услугах можно сэкономить. Однако квалифицированные юристы все же рекомендуют не жалеть денег и дополнительно посетить нотариуса. В дальнейшем это может избавить вас от проблем, если вам потребуется подтвердить дееспособность дарителя в суде, если на его имущество есть другие претенденты.

Перечень документов, которые потребуются для оформления сделки на недвижимое имущество для регистрации в Росреестре:

заявление о государственной регистрации и изменении права собственности на имущество;
квитанция (чек, платежное поручение) об оплате пошлины;
документы, удостоверяющие личность дарителя и подаренного;
документы на недвижимость - кадастровый паспорт, справка ЕГРН;
справка о стоимости объекта, заверенная БТИ;
при дарении квартиры или дома - справка о зарегистрированных лицах.

Важный! Если в доме или квартире прописаны несовершеннолетние дети, для заключения договора дарения потребуется разрешение органов опеки и попечительства.
От владельца может потребоваться дополнительная информация в зависимости от требований местных властей и типа пожертвованного имущества. Точный перечень необходимых документов необходимо будет уточнить на сайте Росреестра или в отделениях МФЦ.
Важный! Законодательство требует письменного нотариально заверенного согласия на сделку от супруга дарителя, если имущество было приобретено в законном браке. Если недвижимость была приобретена в добрачный период, согласие второго супруга не требуется.

Составление завещания
Завещание может быть составлено в любой форме самостоятельно или обратиться за помощью к юристу. Чтобы он был действительным, необходимо выполнение нескольких условий:

регистрация осуществляется с обязательным нотариальным заверением;
текст завещания должен содержать всю информацию о недвижимости, исключая возможность неточностей - выписку из ЕГРН, полный адрес, полные характеристики объекта недвижимости;
указание в тексте данных предполагаемых наследников (паспорт, прописка) и точной доли, выделенной им наследодателем.

При составлении завещания юристы рекомендуют четко оговорить завещание, чтобы впоследствии не было разночтений или разных толкований его. Бывает, что не включенные в состав наследники обращаются в суд в надежде на передел имущества. Поэтому составленный документ должен быть максимально прозрачным.

Возможна оговаривание порядка передачи имущества в случае смерти первого указанного наследника. Назначенный исполнитель (исполнитель завещания) становится гарантом исполнения завещания наследодателя.
Важный! При составлении завещания нужно помнить, что существует несколько категорий наследников, распределение доли имущества которым предусмотрено законом в обязательном порядке. Это несовершеннолетние дети, родственники-инвалиды, родители-пенсионеры. Если они не указаны в завещании, его можно обжаловать в суде.
Что выгоднее - завещание или пожертвование
Завещание или дарственный акт на квартиру - что лучше выбрать собственнику? Основными критериями, по которым вы можете оценить то, как вы управляете своей недвижимостью, являются сроки, сложность оформления и ее цена.

Стоимость регистрации
Цена дарственного акта зависит от стоимости подаренного имущества и близости отношений между дарителем и дарителем. Для близких родственников это выглядит так:

за государственную регистрацию самостоятельно составленного договора дарения - 2 000 рублей;
при оформлении пожертвования через нотариуса возьмет 3000 руб. за услуги и пошлину 0,2% от стоимости жилья, но не более 50 000 руб.

Если одаренный - дальний родственник или вообще незнакомец, то цена вопроса меняется:

при стоимости имущества до 1 млн - 3000 руб. + 0,4% пошлины;
по цене от 1 до 10 млн руб. - 7000 руб. + 0,2% пошлины;
по стоимости выше 10 млн руб. - 25 000 руб. + Пошлина 0,1% (но не более 100 тыс. Руб.).


Кроме того, при получении недвижимости в подарок дарителю необходимо уплатить подоходный налог (НДФЛ) в размере 13% от стоимости полученного имущества. В такой ситуации от налогообложения освобождаются только близкие родственники донора, к которым законодательством относятся родители, бабушки и дедушки, братья или сестры, дети, внуки.
При составлении завещания вам нужно будет заплатить только за факт его нотариального заверения - 100 рублей. и для оценки унаследованного имущества. Основные расходы возникнут только в момент открытия дела о наследстве и получения документа на право наследования - от 0,3 до 0,6% от стоимости имущества.
Условия регистрации
Срок регистрации договора дарения не должен превышать 2 недели. В редких случаях на получение справки ЕГРН уходит месяц. Для составления завещания потребуется нотариус, это займет несколько часов.

Однако, если объектом дарения станет только доля в квартире или доме, вам придется потратить время на выделение доли собственника (комнаты, подсобного помещения) в физическом выражении. Это делается в судебном порядке, чтобы впоследствии защитить права других собственников и избежать разночтений в использовании совместной собственности или ее возможной продаже. После получения судебной справки на руки вам придется переоформлять недвижимость на каждого собственника в Росреестре.
Возможность изменить свое мнение
Что проще аннулировать - подарок или завещание? В целом законодательством предусмотрена возможность отмены отчуждения имущества, но сделать это не всегда просто.

Отмена акта дарения возможна только по серьезным причинам. И родственники донора, и сам донор могут обратиться в суд с целью признания недействительным договора дарения. Основными аргументами обычно являются:

недееспособность управляющего имуществом - наличие зафиксированного психического заболевания, наркотической или тяжелой алкогольной зависимости;
физический вред, причиненный донором донору или членам его семьи в целях его устранения;
факт заключения договора дарения менее чем за полгода до банкротства дарителя как физического лица или удостоверения личности - в этой ситуации как родственники, так и судебные органы могут оспорить дарение.

Владелец недвижимости может легко изменить свое завещание, просто переписав свое завещание. В отличие от ситуации с соглашением о подарке, это можно делать сколько угодно раз без особых затрат времени. В результате после его смерти завещание будет признано законным с самой последней датой составления.

Что касается наследников, в пользу которых было списано имущество, они могут оспорить распоряжения умершего только через суд. Если они не относятся к охраняемым законом категориям (инвалиды, родители-пенсионеры, дети до 18 лет), то причинами пересмотра завещания будут:

доказанная недееспособность завещателя на момент составления поручения;
само завещание не было написано завещателем;
доказан факт принуждения наследодателя к передаче имущества конкретным лицам;
в тексте завещания есть статьи, противоречащие закону.

Воля и дарение - плюсы и минусы
Завещание или дарственный акт - что лучше для собственника имущества и для человека, которому он хотел бы его передать?

Будет. Преимущества такого способа передачи прав на недвижимость в основном получает текущий собственник. Этот вариант безопаснее пожертвования:
квартиру (дом, участок) получает тот, кому планировалось ее передать. Интересы других претендентов можно игнорировать;
стоимость регистрации минимальная (нотариальные услуги - 100 рублей);
завещание может быть отозвано или изменено, если обстоятельства изменились;
наследодатель продолжает владеть имуществом до самой смерти - его никто не выселит и не заберет.


К недостаткам в основном относится потенциальный наследник:

право собственности на имущество перейдет к нему только после смерти получателя;
существует риск, что наследодатель передумает и изменит завещание в пользу другого лица;
завещание может быть обжаловано при открытии дела о наследстве другими родственниками;
есть риск не дожить до момента наследования самостоятельно.

Пожертвование
Плюсов при заключении договора дарения для одаренного человека будет больше, и этот список не такой уж и маленький:

переход права собственности на момент заключения договора - соответственно, возможность распоряжаться подаренным имуществом в полном объеме;
отсутствие каких-либо условий при принятии подарка и распоряжении им - ограничений по возрасту, семейному положению и др .;
подаренная жилая площадь больше не станет объектом, на который могут претендовать другие наследники;
подаренное имущество будет считаться только личным, а не семейным, если даритель состоит в браке.


Минусы дарения недвижимости:

высокая стоимость оформления сделки;
подоходный налог для дальних родственников в размере 13% от стоимости имущества;
сложность расторжения договора (для донора).


Универсального решения, максимально комфортного для обеих сторон, не существует. Выбор должен основываться на финансовой выгоде, отношениях в семье, уровне доверия между владельцем недвижимости и теми, кому он планирует ее передать.


Текст: Светлана Курылева