Недвижимость, которая в результате приватизации или приобретения супругами в браке часто регистрируется в долевой собственности без четкого разграничения территорий. Как правило, это устраивает собственников до того момента, когда возникает необходимость как-то распорядиться своей долей. Выделение доли в натуральной форме снижает риск возникновения конфликтов из-за спорное имущество и позволяет пожертвовать, продавать или завещать вашу часть квартиры или дома.

Выделение доли в квартире или доме
Совместное владение жильем чаще всего возникает в нескольких случаях:

когда квартира или дом унаследованы несколькими родственниками;
когда недвижимость приобретается супругами в браке в простую общую собственность;
при приватизации жилья для всей семьи, включая детей.

При оформлении квартиры в долевую собственность каждой стороне выделяется доля в процентах, без конкретного разграничения площадей. Однако каждый из собственников вправе распорядиться своей частью недвижимости - продать, подарить или завещать, сдать в аренду третьему лицу.
Для совершения любого из этих действий вам придется выделить свою долю натурой, то есть определить по закону только право собственности на определенную часть жилья.

Разделить всю жилую площадь на физические доли собственникам невозможно. Все общие помещения (кухня, ванная, коридор или коридор) останутся в совместной собственности. Порядок использования в этом случае будет отдельно определяться договором. Как правило, естественному разделению подлежат жилые комнаты (или нежилые помещения по согласованию собственников). Еще проще ситуация, когда необходимо выделить долю в особняке. Чаще всего в таких случаях делается перепланировка, и часть постройки превращается в отдельное жилье.
Пример: Трое сыновей унаследовали от отца жилой дом в пригородном поселке с приусадебным участком, гаражом и небольшой мастерской. Все имущество было разделено между родственниками в равных долях: каждый из них получил по 1/3 всего наследства. Один из сыновей по согласованию с другими пожелал передать свою часть сыну, и для этого он выделил свою третью, в которую входили только мастерская и гараж. В то же время дом оставался совместной собственностью двух оставшихся братьев.
Единственный собственник квартиры или дома также может распорядиться имуществом, разделив его на части. Выделение доли в натуре позволит передать в дар не все жилье, а часть его. Чаще всего так поступает старшее поколение, делая пожертвование близким родственникам.

Таким образом, доля недвижимости распределяется в натуральном выражении в нескольких случаях:

если кто-то из собственников хочет продать свою часть имущества - например, сын или дочь хотят жить отдельно от родителей;
когда имеющееся имущество делится между супругами при расторжении брака;
когда совладельцы не связаны семейными узами, и нет желания жить в квартире с чужими людьми;
при возникновении серьезных конфликтов с другими владельцами.

Важный! Вы можете подарить или иным образом распорядиться своей частью жилья без выделения естественной доли. В такой ситуации облегчается процесс заключения договора дарения или продажи. Однако в случае возникновения конфликтов с совладельцами будущему собственнику впоследствии придется разобраться с участком.

Выделение доли земельного участка или нежилой недвижимости
Как выделить натуральную долю, если земельный участок подлежит разделу? Совладельцам земельного участка при выделении натуральной доли необходимо учитывать несколько факторов:

обособленный участок не может иметь метраж меньше установленной региональным законодательством;
его границы не должны выходить за пределы соседнего участка;
сайт необходимо использовать по прямому назначению;
при делении земельного участка межевание земель обязательно.

При разделении хозяйственных построек и другой нежилой недвижимости (гаражей, подсобных помещений, мастерских и т. Д.) Также делится земельный участок, на котором они построены. Если собственники не могут договориться о передаче собственности в натуральной форме, они могут выкупить свои доли у других владельцев.

Условия выделения естественной доли
Перед тем, как начать процесс распределения доли одного или нескольких собственников в квартире, следует определить их размер в процентном отношении. Например, законодательством предусмотрено, что в случае развода оба супруга могут претендовать на половину совместно нажитого имущества. Если между ними было заключено специальное соглашение (брачный договор, дополнительный договор при покупке дома), покупка может быть разделена в любой другой пропорции, которую они пожелают.
Возможны два варианта раздела совместной собственности:

выделение доли в натуре;
раздел имущества с использованием денежного эквивалента.


Особенности натурального деления акций
Площадь квартиры с этой секцией делится на жилую и подсобную. Самый простой способ в таких случаях - разделить отдельные комнаты. В зависимости от размера доли между собственниками распределяются одна или несколько комнат. При этом на места общего пользования (кухня, ванная, коридоры и холлы) оформляется специальный договор, в котором оговариваются все нюансы: порядок обслуживания, ремонта, технологических изменений и другие вопросы.
Важный! Законодательство предусматривает, что часть жилья, выделенная собственнику в натуральном выражении, должна иметь метраж не менее 28 кв. М.

Размещение доли с денежной компенсацией
На самом деле разделить акции поровну по натуре непросто. Планировка квартир может быть довольно сложной, а метраж отдельных комнат может сильно различаться. В таких ситуациях компенсационные выплаты оговариваются владельцу, доля которого в конечном итоге будет меньше установленной законом доли.
Пример: В случае развода супруги делят квартиру жилой площадью 70 кв.м. Мужу дается комната 30 квадратных метров, а жене остается две комнаты 25 и 15 квадратных метров. В результате соглашения жена должна будет оплатить мужу как второму собственнику стоимость 10 метров жилой площади. В этом случае цена может быть определена исходя из кадастровой стоимости недвижимости или после экспертной оценки по рыночным критериям.
В случаях, когда один из собственников планирует продать выделенную ему долю недвижимости, другим собственникам проще не заниматься оформлением своей части собственности в натуре, а сразу выкупить ее.
Важный! Незаконная перепланировка усложнит раздел недвижимости на доли. В первую очередь вам придется официально утвердить внесенные ранее изменения, заплатить серьезный штраф за нарушения и только после этого заниматься распределением долей в квартире.

Когда невозможно выделить долю
Не всегда удается выделить собственнику его долю недвижимости в натуральном выражении. Такие решения недопустимы, если они:

создают угрозу целостности жилья и его сохранности - в рамках перепланировки задумывается перенос несущих конструкций, нарушается работа инженерных сетей и сетей;
создавать препятствия для использования мест общего пользования - ванной, кухни, прихожих и коридоров;
нарушать права и интересы других лиц, проживающих в квартире (инвалиды, иждивенцы);
Отдельное помещение, полученное при перепланировке, не будет соответствовать всем санитарным нормам (отсутствие естественного освещения, отопления).

Например, выделение натуральной доли в квартире, состоящей из одной комнаты, будет возможно только в том случае, если единственную комнату можно будет разделить на две в планировке с сохранением необходимых для проживания условий - наличия окон и двери в комнату. общий коридор.
Важный! Если доля одного из собственников в квартире небольшая и нет возможности выделить ее натурой, он имеет право на компенсационные выплаты. В такой ситуации закон не требует добровольного согласия на замену физической доли денежным эквивалентом (статья 252 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Регистрация доли в добровольном порядке
Приятнее и проще решать вопросы раздела имущества между собственниками договорными средствами. Если между ними будет достигнута договоренность о распределении площади, остается только оформить договор о выделении доли квартиры или дома в натуре. Для того, чтобы составленный документ стал легитимным, вам необходимо:

нотариально заверить его;
получить письменное согласие всех собственников жилой площади. В противном случае выделение доли может быть обжаловано в суде.

Алгоритм оформления акции выделен в природе:

составление договора между всеми собственниками и его нотариальное заверение;
при необходимости перепланировка жилья для изоляции пая (установка перегородок и др.) и регистрация внесенных изменений в БТИ;
расчет замены части стоимости пая на денежный эквивалент при неравном распределении (при необходимости);
регистрация в Росреестре всех изменений прав собственников на квартиру или дом.


Регистрация доли через суд
В случае невозможности достижения договоренности между собственниками инициатор предоставления доли вправе обратиться в судебные органы. Для того чтобы дело было решено в пользу заявителя, необходимо соблюдать определенный порядок.
Первое, что нужно сделать, это получить экспертное заключение с определением, возможно ли вообще выделить долю в натуральном выражении в жилищном фонде. В этом случае нужно убедиться, что в заключении специалиста согласовано:

техническая возможность разделения квартиры;
соотношение всех долей в общих помещениях в процентах и денежном эквиваленте;
варианты физического размещения доли с возможной перепланировкой;
рыночная цена делимой недвижимости с учетом износа жилья
физический и материальный эквивалент доли, заявленной заявителем.


После получения экспертного заключения в суд подается исковое заявление к другим собственникам с приложением всех необходимых документов:

подтверждение личности заявителя (паспорт, свидетельства о рождении детей, ИНН и др.);
Документы БТИ - технико-кадастровый паспорт, выписка из ЕГРН;
ранее полученное экспертное заключение;
финансовые расчеты размера возможной денежной компенсации другим собственникам разницы в акциях;
чеки или квитанции об уплате пошлины;
правоустанавливающие документы на делимое имущество - договоры дарения, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности.

Важный! Размер госпошлины зависит от цены иска и рассчитывается в соответствии со статьей 333.19 Налогового кодекса РФ от кадастровой стоимости доли, которую желает получить истец. Некоторые юристы склонны квалифицировать эти дела как неимущественные и советуют уплатить фиксированную сумму в размере 300 рублей. Чаще всего суд оставляет заявление без движения до уплаты сбора в соответствии со статьей 333 Налогового кодекса.

Само приложение должно содержать информацию об участниках, информацию о предмете спора и информацию об объекте недвижимости. Придется кратко резюмировать информацию о попытках урегулирования конфликта во внесудебном порядке. При этом необходимо включить в пакет документов предложения истца, ранее отправленные другим собственникам с уведомлением о вручении или их личным отказом от раздела недвижимого имущества в натуре.
Важный! Юридическая практика показывает, что необходимо будет подготовить несколько копий собранных документов для каждого участника процесса.
Выделение доли в натуре через суд может затянуться от 2 до 7-8 месяцев без учета дополнительных сложностей, а если ответчик умышленно затягивает рассмотрение дела, то и дольше. Истец сможет свободно распоряжаться своей долей только после завершения процесса и регистрации собственности через Росреестр.

Текст: Светлана Курылева