Что делать, если квартира заложена банком и ее нужно продать? Что делать, если на покупку квартиры был использован материнский капитал или военная ипотека? Мы расскажем, как продать ипотечную квартиру в разных ситуациях.

Можно ли по закону продать ипотечную квартиру
Почти 30% квартир, приобретенных с ипотекой, приходится продавать до окончания срока кредита по разным причинам:

изменение семейного положения;
увеличение или уменьшение дохода;
наследование такой квартиры;
перепродажа недвижимости с целью заработка и др.

Основная особенность ипотечных отношений - ограничение права собственника распоряжаться недвижимостью. Любые юридические сделки с такой квартирой требуют письменного согласия банка-кредитора. Поэтому для любого варианта продажи вам сначала нужно будет связаться с кредитной организацией, обсудить совместные действия и предоставить информацию. Письменное разрешение банка на судебные действия с квартирой подается в Росреестр вместе с другими документами для регистрации сделки.

Единственное исключение - полная выплата кредита. После этого банк снимает обременение в ЕГРН, квартира выходит из ипотеки, и собственник вправе продать ее самостоятельно.
Как продать ипотеку без участия заемщика
Инициатива продажи квартиры в ипотеку может исходить как от заемщика, так и от банка.
Банк потребует продажи залога, если ситуация с выплатами по ипотеке плохая и нет взаимопонимания с заемщиком. В этом случае должнику выгоднее самому найти покупателя. Если все же должник не может или не желает искать варианты самостоятельно, банк обратится в суд и затем организует продажу квартиры в ипотеку через аукцион.

Процедура длительная, занимает полтора года и приводит к убыткам заемщика:

ухудшение кредитного рейтинга в результате просрочек по кредитам;
цена продажи ипотечной квартиры при продаже на торгах может упасть до уровня залоговой стоимости, а затем на 20-30% ниже рыночной;
банк вычтет из выручки от продажи все суммы штрафов и повышенных процентов по просроченной ссуде.

Заемщик получит только остаток суммы после всех удержаний, если что-то останется. Подоходный налог с населения необходимо будет платить с суммы продажи на общих основаниях.

Как продать ипотечную квартиру: 3 способа продать себя
Заемщик продает ипотечную квартиру тремя основными способами:

Свободная продажа после покупки квартиры собственником в счет погашения кредита. Для погашения кредита заемщику понадобятся собственные или заемные средства - например, потребительский заем. После выплаты ипотечной ссуды банк обязан снять обременение с имущества. Этот способ наиболее выгоден с финансовой точки зрения, так как не создает трудностей для потенциальных покупателей.



Выкуп квартиры покупателем (новым владельцем) путем погашения остатка задолженности по кредиту продавца без оформления ипотеки.

Самый безопасный способ - действовать через банк, используя депозитные ячейки. В одну ячейку помещаются наличные для оплаты остатка долга, в другую - остаток суммы для последующей передачи продавцу после регистрации прав нового собственника квартиры. Таким образом снижаются риски для всех сторон сделки: банк получает свои деньги и предоставляет взаимные гарантии между продавцом и покупателем.
Общая последовательность действий следующая:
2.1. Ищем покупателя - желательно сразу указать в объявлении, что квартира находится в ипотеке. Это позволит отсечь ту аудиторию, для которой изначально такая недвижимость не подходит.
2.2. Продавец и покупатель заключают предварительный договор о продаже ипотечной квартиры или договор залога через нотариуса - с обязательной оговоркой о порядке расчетов и последующего заключения договора купли-продажи.
2.3. Расчеты производятся - обычно через банковскую ячейку, но возможны и другие методы.
2.4. С банка снимается обременение, подписывается договор купли-продажи и подается на государственную регистрацию. Для снятия обременения в Росреестр необходимо предоставить ипотеку с отметкой о погашении и заявлением кредитора о снятии ипотеки.
2.5. После завершения регистрации сделки обе стороны получают выписку из ЕГРН о переходе права собственности на квартиру.


Покупатель берет ипотечный кредит в том же банке на покупку той же квартиры. Процедура стандартная, риски минимальны для всех.

Такая схема продажи потребует согласия банка на смену старого заемщика на нового. Покупателю необходимо будет подготовить пакет материалов для получения ипотеки, а банк его проверит. Если заемщика не устраивает кредитор, сделка не состоится. При положительном решении банка заключаются два договора: договор купли-продажи и договор уступки (уступка права требования долга по кредиту). По такой схеме покупатель жилья не будет тратить деньги на оценку и подготовку документов на квартиру - они уже лежат в банке. Квартира будет передана от прежнего владельца новому владельцу без перерыва во времени. После завершения сделки по продаже ипотечной квартиры в выписке из ЕГРП будет указано обременение только по новой ипотеке, старая будет снята.
Проверить наличие обременений на любую квартиру можно в любой момент через Реестр онлайн-сервиса ЕГРН - официальная выписка из государственной базы будет отправлена в виде файла с ЭЦП в кратчайшие сроки. Вам нужно будет указать адрес или кадастровый номер объекта недвижимости.

Можно ли продать ипотечную квартиру, купленную на материнский капитал
В принципе можно. На практике это очень сложно. Дело в том, что материнский капитал предполагает размещение долей детей в купленной квартире. Пока квартира находится в ипотеке, этого можно избежать, возложив на Пенсионный фонд обязательство выделить детские паи после завершения выплат по кредиту. Сделать это нужно будет максимум в течение 6 месяцев после погашения кредита и снятия обременения. В противном случае ПФР может потребовать вернуть деньги и возбудить дело о мошенничестве, и покупатель потеряет квартиру.
Таким образом, получается, что акции все равно придется размещать в течение срока действия ипотеки - а для этого нужно разрешение банка, который не заинтересован в появлении миноритарных собственников. Даже если банк согласится, квартиру придется продать с неоплаченной ипотекой и детской долей. Найти покупателя будет сложно и в любом случае не удастся получить хорошую цену.

Кроме того, на защиту интересов детей встанет орган опеки и попечительства - там необходимо заранее проконсультироваться и узнать, по каким гарантиям они могут дать разрешение на сделку. Если доли детей небольшие (их недостаточно для покупки какой-либо жилой площади), то орган опеки и попечительства может просто потребовать, чтобы деньги от продажи паев детей были переведены на банковский счет. Счет необходимо открывать на каждого ребенка отдельно. Однако бывает и так, что орган опеки и попечительства дает разрешение на выписку детей из жилой площади и продажу квартиры только в том случае, если детям предоставлены аналогичные права в другой квартире.
Как продать квартиру, купленную по военной ипотеке
Чтобы продать такую квартиру, сначала нужно расторгнуть сделку по военной ипотеке. Это нужно согласовывать с Росвоенипотекой - каждый случай рассматривается индивидуально. При этом существует общее правило - для снятия ипотеки в пользу государства необходимо погасить все обязательства по недвижимости, в том числе и банковский кредит, если он был привлечен.

Проще всего продать такую квартиру - погасить за свой счет обязательства военнослужащего перед Росвоенипотекой и банком и снять бремя. После этого квартиру можно продать, а военную ипотеку можно будет использовать повторно.
Обычный порядок продажи квартиры по военной ипотеке:

Узнать в банке и Росвоенипотеке сумму долга и сообщить о намерении снять обременение.
Найдите покупателя и деньги на погашение задолженности по кредиту и расчеты с Росвоенипотекой. Если у вас нет собственных средств или их мало, вы можете воспользоваться ссудой. Покупатель также может внести свои средства для погашения долга продавца - например, по предварительному соглашению о продаже ипотечной квартиры.
Расплатиться с долгом перед банком, оформить ипотеку и снять обременение в Росреестре.
Верните средства в Росвоенипотеку и отправьте заявление о снятии обременения в пользу государства.
Получить официальную выписку из Росреестра об отсутствии обременений. Заказать такую выписку можно круглосуточно на сайте Реестра ЕГРН. Данные формируются из базы данных Росреестра, юридически значимое заявление будет отправлено на электронную почту.


Вывод
Продажа квартиры в ипотеку всегда означает финансовые потери. Как минимум, вам придется сделать скидку 10-15%, чтобы потенциальный покупатель согласился нести неудобства и дополнительные риски, связанные с покупкой залога.
Часто такие квартиры интересуют профессиональных риэлторов, которых не пугают юридические трудности работы с банками. Цена продажи будет минимальной, что позволит риэлтору хорошо заработать на перепродаже. Поэтому идеальный вариант - сначала купить квартиру, а потом продать объект, лишенный обременений. Если собственных средств для погашения остатка долга недостаточно, можно решить вопрос, получив потребительский кредит. В дальнейшем вы сможете продать ипотечную квартиру без потери стоимости, выплатить все долги и получить хороший доход.

Текст: Наталья Петракова