Процесс продажи недвижимости, принадлежащей нескольким людям, довольно сложен. Чаще всего собственники договариваются между собой о продаже помещения, но бывают ситуации, когда только один из них хочет продать долю в квартире в Москве или Подмосковье. На какие моменты следует обратить внимание и продавцу, и покупателю, чтобы сделка была законной и не могла быть оспорена?

Продажа выделенной доли
Владельцем доли в квартире могут быть как родственники, так и посторонние лица. Порядок оформления и продажи его части будет несколько иным. В ситуации, когда жилье относится к категории «коммунальные квартиры», на продажу выставляется имеющееся помещение. Когда доля недвижимости (например, в случае наследования двумя наследниками) выражается просто в процентах, выполнение транзакции становится немного сложнее.
В обоих случаях, во избежание возможных конфликтов, право преимущественного выкупа проданной доли остается за другими собственниками (статья 250 ГК РФ). При этом законодательством предусмотрено несколько обязательных пунктов:

собственник обязан сделать предложение о выкупе доли до того, как недвижимость будет выставлена на продажу;
владельцы других акций уведомляются в письменной форме, и в письменной форме они получают отказ или согласие на право выкупа;
Цена предложения о выкупе доли не должна быть ниже рыночной цены, впоследствии выставленной на свободную продажу.


Только после выполнения всех этих формальностей можно приступать к поиску другого покупателя и заключать сделку.
Важный! Отказ других собственников от выкупа доли должен быть оформлен в письменной форме. Если в течение месяца после доставки уведомления о планируемой продаже они не выразили своего согласия или несогласия каким-либо образом, продавец имеет право выставить свою долю на рынке.
Если право собственности не разграничено
Бывает, что продать долю в квартире в Москве нужно срочно (при расторжении брака или наследстве), а у собственников нет разграниченных долей в квартире. Чаще всего это происходит, если жилье было унаследовано несколькими родственниками или приобретено без выделения определенных участков в общую собственность (например, квартира изначально выдавалась в равных долях для мужа, жены и ребенка).
Чтобы избежать конфликтов с другими собственниками, перед продажей следует определить размер доли в натуральном выражении, то есть через суд установить порядок пользования квартирой. При этом собственнику, в документах которого был указан только процент, выделяется конкретное помещение (или комнаты), и оговариваются условия использования общей площади (кухни, санузлы, балконы, кладовые).

Новый владелец также может сделать это после сделки. При этом он имеет право обратиться в суд после покупки и пересмотреть установленный порядок использования жилой площади, если доступный вариант его не устраивает.
Важный! Перерегистрировать свою долю на нового владельца можно без уведомления других владельцев, только в одном случае - передать ее ему по договору дарения. Это часто используется, когда доля де-факто не продается, а передается родственнику.
Продать долю в квартире в Москве (это второй дом или новый) можно через риэлтерские компании или самостоятельно. Второй вариант более выгоден, но требует от продавца внимания норм жилищного и гражданского законодательства. Если другие собственники считают, что их права были нарушены при продаже, суд признает сделку недействительной.


Текст: Светлана Курылева