Если вы хотите, чтобы покупка недвижимости прошла без происшествий и не принесла проблем в будущем, подойдите к ней ответственно. Проверьте все нюансы: собственника, обременения на имущество, периодичность продажи, законность планировки и т. Д. О том, как начать проверку квартиры на юридическую чистоту и как ее проводить, читайте в статье.

Шаг 1. Узнайте, кто владелец, и проверьте его.
В первую очередь нужно убедиться, что имеете дело с настоящим владельцем. Для этого закажите выписку из ЕГРН об основных характеристиках и правах. В нем указаны данные собственников, их доли, находится ли квартира в долевой собственности, и дата регистрации прав.
Получить выписку может любой желающий. Для этого вам необходимо знать точный адрес или кадастровый номер объекта недвижимости. Выписка ЕГР выдается в бумажном или электронном виде - они равноценны и принимаются государственными органами, судами и банками. Бумажную выписку можно получить в отделении Росреестра или МФЦ, электронную - в спецслужбах, например, в ЕГРН. Регистратор выдаст выписку на 200 рублей в течение 0,5-6 часов.
Важный! Закажите выписку сами. Продавец может предоставить вам устаревший или поддельный документ, содержащий ложную информацию.
Проверить владельца:

За наличие исполнительного производства на базе Федеральной службы судебных приставов;
Отсутствие в списках разыскиваемых МВД;
Дело в том, что его паспорт не числится в базе недействительных паспортов МВД.

Это можно сделать с помощью сервиса проверки лиц CheckPerson (отчет со всеми проверками будет отправлен вам на почту в течение 5 минут).

Шаг 2. Проверьте наличие обременений
Наличие обременений означает, что права на недвижимость имеют не только собственник, но и третьи лица. Самые распространенные виды обременений: залог, арест, рента. Информация об этом содержится в выписке из ЕГРН об основных характеристиках и правах.
Покупка такой недвижимости может занять много времени или даже оказаться невозможной. Например, ипотека - это вид залога. Чтобы купить такую квартиру, нужно получить согласие банка и погасить или принять на себя долг прежнего владельца. Иногда на завершение сделки уходит два месяца.
Арестованное имущество вообще нельзя купить. Такая сделка просто не будет зарегистрирована в Росреестре. А если неосторожно отдадите деньги продавцу, рискуете остаться без денег и без недвижимости.

Шаг 3. Восстановить историю владельцев
Это поможет вам узнать, кому принадлежала недвижимость до нынешнего владельца и как часто она продавалась. Информацию обо всех сделках и владельцах с 1998 года или с момента регистрации собственности можно получить из заявления ЕГРН о передаче прав. Как мы уже говорили выше, это утверждение может получить любой желающий. Бумажная форма - в МФЦ или Росреестре, электронная - в спецслужбах.
Если вы видите, что это свойство сильно изменилось за последние пару лет, будьте осторожны. Возможно, с ней что-то не так. Спросите хозяина, позвоните председателю ТСН / ТСН, опросите других жителей дома и бывших хозяев.

Далее получите архивную выписку из домовой книги. В нем перечислены все люди, которые когда-либо регистрировались в жилом доме или квартире. Из него вы узнаете причину увольнения (личное желание, осуждение, заключение, смерть и т. Д.).
Получить его несколько сложнее. Только владелец может принять заявление, поэтому желательно, чтобы вы присутствовали при его получении, чтобы убедиться, что оно подлинное.
Далее необходимо сравнить данные выписки из архива и выписки из ЕГРН. Составьте таблицу, где в первом столбце будут собственники и основания для перехода прав, а во втором - регистрация этих лиц в квартире и причины снятия с учета.
Важно убедиться, что все люди не получают долю по своей воле. Например, до 2015 года собственники могли самостоятельно регистрировать попавшего в тюрьму арендатора. По новому законодательству, после освобождения он может подать в суд и восстановить свое право на квартиру. Или часто бывает, что после приватизации у ребенка нет доли в квартире. В течение трех лет после своего 18-летия он может подать иск и потребовать возврата своей доли или признать приватизацию недействительной.

Шаг 4. Запросите и проанализируйте свидетельство о праве собственности.
Этот документ позволит узнать, кому и на каком основании принадлежит недвижимость. Это также указывается в выписке об основных характеристиках и правах и обозначается как «Документ-Основа».
Документы могут быть разными:

Договор купли-продажи;
Обменный договор;
Соглашение о приватизации;
Договор дарения;
Решение суда;
Свидетельство о наследстве;
Договор аренды.

Важно, чтобы документы не имели признаков подделки, а все исправления в них нотариально заверялись.

Для каждого документа необходимо проводить отдельную проверку. Например, в случае договора дарения квартиры, который не заключен между близкими родственниками, обязательна проверка уплаты налога. Также рекомендуем получить нотариально заверенное заявление о реальности сделки от обеих сторон.
Для стандартного договора купли-продажи необходимо убедиться, что все собственники согласны и проверяют наличие ипотеки, несовершеннолетних детей и участие материнского капитала.
Шаг 5. Проверяем законность перепланировки.
Спросите владельца, вносил ли он какие-либо изменения. Возможно, они не скажут вам этого, потому что не хотят или не знают. Часто нынешний хозяин уже купил такую квартиру и даже не задумывается о законности планировки. Так что убедитесь в этом сами.
В выписке из ЕГРН приводится поэтажный план дома с планировкой каждой из квартир, находящихся на нем. Сравните план с реальным. Даже замена ванны на душевую кабину считается перепланировкой.

Незаконная перепланировка не препятствует покупке, но дает возможность снизить цену. Ведь если инспекторы обнаружат несоответствия, они заставят нового собственника зарегистрировать изменения и заплатят штраф.
Все выписки из ЕГРН для проверки квартиры можно заказать в сервисе ЕГРН Register. Документ содержит только актуальные данные и заверяется электронной подписью Росреестра.