Купить проблемную квартиру или отказаться от сделки? Когда вы можете получить выгоду от сделки и когда стоит рисковать? Где найти нужную информацию и как избежать обмана при работе с проблемной квартирой.

Зачем покупать проблемную квартиру
Вряд ли кто-то захочет просто купить проблемную квартиру и получить за свои деньги проблемы разной степени тяжести. Однако с каждым годом таких квартир на рынке становится все больше, и найти абсолютно беспроблемную квартиру становится все сложнее, а значит, дороже. Большинство квартир, которые продаются по ценам ниже рыночных, являются проблемными.
Есть два типа сделок с проблемными квартирами:

Покупатель имеет полную информацию о недостатках жилья и сознательно заключает сделку, получая выгоду в размере 20-30% и более от рыночной цены.
Покупатель не смог узнать о проблемах с квартирой и заключает сделку в неведении относительно будущих трудностей и затрат. Никакой выгоды от такой сделки покупатель не получит, но убытки - да, с большой долей вероятности.


Главное условие для принятия верного решения - заранее собрать полную информацию и внимательно изучить документы.
Строящаяся новостройка продается с очень большой скидкой.
При покупке квартиры в недостроенном доме основной риск - нечестность застройщика. Потенциальный прирост цены может привести к полной потере вложенных денег. Проверить ситуацию можно с помощью Единого реестра проблемных объектов, который содержит информацию более чем по 3000 проблемным домам.
В реестре можно найти дом по адресу и узнать, почему он признан проблемным. В основном, причин две:

Сроки строительства нарушены.
Застройщик находится в процессе банкротства.


В обоих случаях обычному покупателю недвижимости лучше воздержаться от покупки, какой бы заманчивой ни была цена. Без специальных знаний и инсайдерской информации выиграть от такой сделки вряд ли удастся.
Продается квартира в плохом состоянии
Здесь можно совершить выгодную покупку, но потребуется внимательность и трезвый расчет:

Нам нужно выяснить, чем было вызвано плохое состояние квартиры. Если хозяин заснул с сигаретой и возник пожар, то при смене хозяина остается сделать ремонт, и проблема решена. Если квартира затоплена из-за маргинальных соседей сверху, то ремонт может ничего не изменить - через некоторое время квартиру снова затопит с верхнего этажа. От приобретения такого объекта лучше воздержаться.


Если вы пришли к выводу, что проблема разрешима, то остается определить стоимость ремонта. Лучше для этого привлечь строителей и сделать смету, а затем оценить общие затраты на покупку и ремонт квартиры. Если это выгодно, можно подумать о покупке.


Квартира куплена в браке
К сожалению, не всегда удается узнать этот момент даже по паспорту, а в сделках с недвижимостью важную роль играют брачные отношения. Приобретенная в браке квартира по умолчанию является совместной собственностью супругов, и развод не меняет этого правила.
Чтобы снизить риски опротестования сделки из-за нарушения прав бывшего супруга, вы можете таким способом:

Закажите выписку из ЕГРН и укажите дату покупки квартиры в собственности продавца.
Узнайте семейное положение продавца на момент покупки. Если продавец был женат, то продажа квартиры будет законной только при наличии хотя бы одного из документов:


нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры;
брачный контракт;
решение суда о разделе имущества.


Если перечисленные документы отсутствуют, то не стоит пытаться купить такую квартиру. Если супруг находится в розыске или признан пропавшим без вести, покинул страну и не желает оформлять документы, то сделка покупки рано или поздно будет оспорена.
Квартира продается по доверенности
Риск в таких сделках очень высок, потому что:

Невозможно с уверенностью узнать, насколько сознательны в своих действиях доверитель (собственник квартиры) и попечитель.
Проверить действительность доверенности не всегда возможно. С одной стороны, реестр доверенностей ведется на сайте Федеральной нотариальной палаты. С другой стороны, во время транзакции принципал мог, например, умереть или стать недееспособным, и его доверенность все еще будет в реестре.


Сделки по доверенности должны проводиться с большой осторожностью, с полным пониманием реальной ситуации. Например, если продавец физически не может прийти на сделку из мест заключения, но четко выразил свою волю и выдал нотариально заверенную доверенность на продажу квартиры, ситуация более-менее ясна.
Если невозможно связаться с доверителем и ничего не известно о причинах использования доверенности, то нет четкой картины происходящего. Лучше воздержаться от такой транзакции по доверенности.

Продажа квартиры с обременением
Наличие обременений можно проверить по свежей выписке из ЕГРН - во втором разделе отображается информация о судебных арестах, залогах (в том числе ипотечных договорах), обязательствах по аренде и т.п. Заказать такую выписку из государственных баз Росреестра онлайн на сервисе ЕГРН.Reestr можно для любого объекта недвижимости.

Если продавец сразу не предупредил о наличии обременений, а о проблеме стало известно только после получения выписки ЕГРН, это тревожный сигнал для покупателя.

Во-первых, такая ситуация говорит о недобросовестности продавца. О чем еще он молчал, неизвестно.


Во-вторых, покупать квартиру, обремененную правами третьих лиц, как минимум неразумно. Единственное исключение - сделки с немедленным снятием обременений. Например, выкуп квартиры по ипотеке с полным погашением долга перед банком.


В-третьих, для оформления сделки по покупке квартиры с обременениями требуется письменное согласие лица, в пользу которого наложена обременение. Например, получатель ренты, обременяющей жилье, имеет право запретить продажу квартиры новому владельцу.

Все это превращает загроможденные квартиры в крайне нежелательный объект для покупки.


Текст: Наталья Петракова