Иногда квартиры живут дольше людей. Если это произойдет, то жилье передается по наследству. Эти свойства широко распространены на рынке и могут скрывать ряд проблем. Худшее, что может случиться с покупателем унаследованного дома, - это потеря квартиры. Чтобы этого не случилось, мы расскажем, что нужно проверить перед покупкой квартиры по наследству.

Почему опасно покупать квартиру по наследству
Унаследованная квартира находится в частной собственности собственника. Его можно продать, подарить, заложить и сдать в аренду - как и любой другой дом. Никаких препятствий для совершения сделок с такой недвижимостью нет, но для покупателя это несет ряд потенциальных рисков. Более того, эти риски никуда не исчезнут в течение десяти лет.
Особенно опасны квартиры, доставшиеся 2-3 года назад. Такая недвижимость обычно продается со скидкой 5-10% и долго висит на тематических сайтах.
Квартира может быть передана по наследству по закону или по завещанию. Если покойный оставил завещание, то квартира может перейти даже к соседям, даже к друзьям. Если завещания нет, то наследники ходатайствуют о получении жилья по очереди:

Супруги, дети и родители;
Братья и сестры, бабушки и дедушки;
Дяди и тети;
Другие родственники.


Стандартный срок принятия наследства - 6 месяцев. В течение этих шести месяцев наследники должны определить свои доли, поссориться в суде и получить свидетельство о праве на наследство. До истечения 6 месяцев продать и купить такую квартиру вообще невозможно.
Но по закону наследники могут претендовать на квартиру по истечении срока ее действия. Бывает, что их не видели несколько лет, а потом они появляются, заявляя свои права на квартиру. Для этого достаточно доказать в суде, что они не знали о смерти родственника или не могли заявить о своих правах ранее.
Особенно опасно то, что узнать обо всех наследниках очень сложно. В имеющихся документах обычно видно только наличие детей и супругов, но как узнать о внебрачном сыне или давно потерянной тете из Тюмени?
Как же тогда купить квартиру, унаследованную продавцом? Расскажем, как поступали другие люди.

Ситуация 1. Покупка недавно унаследованной квартиры
Дарья пять лет назад купила квартиру, которую унаследовал продавец. Прошло всего полгода с момента получения продавцом свидетельства о праве на наследство, но сделка все равно закончилась благополучно. Дарья знала, что покупка унаследованной квартиры имеет подводные камни, поэтому внимательно подошла к чеку. Она изучила документы:

Выписка из ЕГРН. Дарья заказала полную выписку в сервисе ЕГРН Register и убедилась, что продавец является собственником квартиры на основании свидетельства о праве на наследство. В том же заявлении я проверил отсутствие ипотеки, арестов, залогов и других обременений. В выписке из ЕГРН о передаче прав можно проследить историю передачи прав на квартиру.
Свидетельство о праве на наследство. В этом документе девушка проверила совпадение описания квартиры с тем, что указано в справке. Были некоторые отличия, поэтому она попросила продавца объяснить. Оказалось, произведена перепланировка с изменением площади.
Паспорт владельца. Далее она сравнила данные паспорта продавца с указанными в выписке из ЕГРН и свидетельстве о праве на наследство.
Технические документы. С этими бумагами стоит ознакомиться при покупке любой квартиры, чтобы убедиться, что данные выписки совпадают с техническими характеристиками.


Дарья также изучила круг наследников и убедилась в отсутствии (хотя бы явно) других претендентов на жилье. Она также попросила продавца написать и заверить нотариальное заявление о том, что в случае судебного разбирательства он возместит ей все финансовые и имущественные убытки за свой счет.
Ситуация 2. Покупка квартиры по наследству с отказом от завещания
Виктор сознательно купил квартиру по завещанию, чтобы сэкономить. Завещательный отказ - это обременение, которое предусматривает обязанность наследника делать что-либо для третьих лиц. Если он связан с квартирой, то указывается в ЕГРН. Важно помнить, что все обременения переходят на покупателя.
Иван Михайлович 75 лет прожил в квартире со своей партнершей Марией Петровной. После своей смерти он завещал квартиру своему единственному сыну, но при условии, что Мария могла проживать в квартире одна до самой смерти. По условиям завещательного отказа, до этого момента было запрещено вселять других лиц в квартиру. Виктор купил эту квартиру с большой скидкой у сына наследодателя, который честно рассказал ему о проблеме. Въехать в квартиру Виктор смог только после смерти Марии Петровны - через 5 лет после покупки дома.

Виктору повезло, но не все продавцы готовы честно рассказывать о существовании завещательного отказа. Лицо, в пользу которого написан отказ, может потребовать от наследника его исполнения в течение 3 лет со дня открытия наследства. Если вы покупаете недвижимость, которая была унаследована более 3 лет назад, то риски меньше.
Ситуация 3. Покупка квартиры по наследству по закону
Максим купил квартиру по наследству. Он знал, что это опасно, поэтому обратился за помощью к другу риэлтора. Вместе они изучили все документы, проверили родственников и оформили сделку. Но, как позже выяснилось, всех потенциальных наследников найти не удалось.
Через пару лет после заключения сделки у погибшего появился сын от первого брака, о котором продавец не знал - дочь от второго брака, считавшая себя единственным ребенком. Сын обратился в суд, чтобы расторгнуть сделку и получить свои деньги.

К сожалению, Максим и риэлтор не додумались попросить продавца написать такое же нотариальное заявление, как это сделала Дарья. Их спасло то, что в документах о сделке была указана реальная цена покупки квартиры. Сделка была расторгнута, но Максим получил полную компенсацию расходов. Если бы цена сделки была занижена, то получить полную компенсацию не удалось бы.
Вывод: принимайте решение о покупке дома, собрав как можно больше информации об объекте. Не забудьте заказать выписку из ЕГРН и проверить наличие обременений. Сделай это сейчас!