Покупка жилья в г. Долевока связана с опасностями. Это связано с тем, что раньше люди часто сталкивались с мошенничеством: сдача дома задерживалась, одну квартиру пытались продать нескольким людям, а иногда застройщики просто исчезали с деньгами. С 1 июля 2019 г. прекращаются действия договоров долевого участия, но сохраняется возможность купить более дешевую квартиру в недостроенном доме. Расскажем, как это делают другие.

Долевое строительство в 2019 году
С 1 июля 2019 года квартиры в новостройке будут выкупать по-новому. Для операций используются эскроу-счета, открытые в аккредитованных банках. Новая схема предназначена для защиты дольщиков.
Счет условного депонирования - это банковский счет, на который покупатель недвижимости переводит свои деньги. Они хранятся там до тех пор, пока застройщик не сдаст жилье, а покупатель не получит его в собственность.
Таким образом, в сделке участвуют три стороны: банк, застройщик и покупатель. При этом покупатель передает деньги не напрямую застройщику, как это было раньше, а в банк. А деньги строительной компании банк передает только после завершения работ и перехода права собственности на квартиру новому владельцу.

Еще один плюс нововведения - банк самостоятельно проверит разработчика. Поэтому маловероятно, что недобросовестная или финансово нестабильная строительная компания сможет получить финансирование проекта. Новый алгоритм уже действует. Возможность прямого перечисления денег от покупателя застройщику осталась только для новостроек, которые практически готовы. Считается, что у акционера в этом случае минимальные риски. По старым правилам и без использования эскроу-счета достраивается еще 14,4 млн м².
Ситуация 1. Покупка квартиры по старым правилам.
Владимир решил купить квартиру в доме с отделкой на 50%. Он больше не попадал под программу с использованием эскроу-счета, поэтому процедура покупки была такой же.

Владимир знал, что долевое строительство связано с рисками, поэтому стал тщательно проверять застройщика и его документы:

Я проверил разрешение на строительство многоквартирного дома - нужно проверить, действительно ли разрешение на строительство есть, а также что оно не замаскировано под благоустройство и т. Д .;
Проверено наличие справки, подтверждающей право собственности или аренды земли под домом;
Я посмотрел декларацию проекта - в ней можно найти данные о прошлой работе разработчика, а также информацию о его финансовом состоянии;
Я проверил информацию о застройщике в Едином государственном реестре юридических лиц, базу исковых требований.
Даже строительные компании с десятилетним опытом могут внезапно обанкротиться или исчезнуть, поэтому аудит проводить нужно в любом случае. Это забота о вашей безопасности.

Ситуация 2. Покупка квартиры через эскроу-счет
В начале 2019 года Мария купила квартиру через эскроу-счет. Она заключила договор с застройщиком, что оплата квартиры будет происходить с участием банка, то есть через эскроу-счет. Ранее необходимо было зарегистрировать договор долевого участия в Росреестре. На это ушло 7 дней, но иногда процедура занимает до 10 дней.

После этого между Марией, девелопером и банком был заключен трехсторонний договор на 1,5 года (срок может быть разным). Он устанавливается исходя из времени, необходимого для ввода дома в эксплуатацию и «передачи ключей» владельцу.
Мария не пошла в банк, а только получила платежное поручение с реквизитами эскроу-счета, на который она перевела деньги. На завершение сделки ушло еще две недели. В результате квартира была успешно куплена и оформлена в собственность.
Ситуация 3. Покупка квартиры в ипотеку через эскроу-счет.
Андрей купил квартиру в новостройке по ипотеке. Для него все было в новинку, включая недавно введенную процедуру покупки совместного жилья через счет условного депонирования.

Он также заключил DDU с застройщиком и зарегистрировал его в Росреестре. После этого он пришел в банк, где открыл зарплатный проект, и взял ипотеку на покупку дома. Банк перевел деньги на эскроу-счет для Андрея. И дальше их отношения развивались по обычной ипотечной схеме: Андрей регулярно переводил деньги в банк для получения кредита и процентов по нему.
В сделке участвовали 4 стороны: девелопер, банк с эскроу-счетом, банк-кредитор и сам Андрей.
Важный! Ипотеку можно получить в любом банке, а не только в том, с которым застройщик заключил договор. В этом случае условия обслуживания будут такими же. При желании при строительстве дома кредит можно рефинансировать в другом банке, если появятся более привлекательные условия.

Подведем итоги
Если 1 июля строительство уже ведется, а в доме продано несколько квартир по старой схеме, то с покупателем можно заключить договор по новой или старой схеме. При заключении сделки без эскроу-счета вдвойне ответственно подходить к проверке разработчика.
Если строительство началось после 1 июля, жилье можно будет купить только по новым правилам. Это намного безопаснее и не намного сложнее, чем старый порядок.


Текст: Елизавета Кобрина