Покупка квартиры в вторичке может привести к судебному разбирательству. Юрист Николай Кандиранда и риелтор Виктория Сергеева на конкретных примерах рассказали, как не пополнять эту статистику и избегать подводных камней при покупке вторичной недвижимости.

Наши специалисты

Николай Кандиранда, юрист

Виктория Сергеева, риэлтор

Покупка квартиры на материнский капитал
Супруги купили квартиру у молодой семьи с детьми, которая в свое время приобрела квадратные метры на материнский капитал. Сделка прошла госрегистрацию, молодожены отметили новоселье и сделали дорогой ремонт. А через время новые хозяева обнаружили в почтовом ящике повестку и иск из прокуратуры. В этой ситуации покупатели отделались легким испугом, суд не отменял продажу квартиры. Единственное, что спасало покупателей от потери квадратных метров, - это то, что продавцы квартиры сразу купили другой дом, в котором они отдали детям доли. Если безответственные молодые родители впоследствии не приобрели альтернативное жилье, то суд мог признать покупку и продажу квартиры недействительной в части детских паев. После этого новыми собственниками станет не вся квартира, а доля в квартире.

Почему возникла тяжба
Продавцы квартиры нарушили права несовершеннолетних на предоставление жилья за счет материнского капитала. Перед продажей квартиры нужно было раздать акции всем членам семьи, включая детей.
Консультация юриста:
Внимательно изучайте договор купли-продажи квартиры на предмет использования материнского капитала. Закажите выписку ЕГРН на приобретаемую квартиру и убедитесь, что дети наделены долями в этом имуществе.
Совет риэлтора:
Договор купли-продажи не всегда содержит информацию об использовании материнского капитала. Соглашение об ипотеке также может быть пересмотрено с несколькими банками в течение срока ипотеки, и в ипотеке может не быть записи о материнском капитале. Для надежности лучше взять справки о погашении кредита во всех этих банках и посмотреть сумму выплат, был ли перевод материнского капитала.

Покупка квартиры с арендаторами
По соблазнительно приятной цене молодой человек купил в банке квартиру, которая была предметом ипотеки. Квартира продавалась вместе с прописанными в ней жильцами - родственниками заемщика. Покупатель в течение шести месяцев увяз в судебном разбирательстве, пытаясь признать этих родственников утратившими право пользования и подлежащими выселению. Еще три месяца пришлось потратить на выполнение процедуры выселения судебными приставами.

Почему возникла тяжба
Если квартира является местом постоянной регистрации человека, то принудительно ее выселить можно только через суд. В этом случае необходимо доказать, что человек лишился права проживать в этом помещении.
Консультация юриста:
Приобрести квартиру без прописки.
Совет риэлтора:
Обратите внимание также на временную регистрацию. Бывают ситуации, когда продавец квартиры делал кому-то временную прописку на 3 года, а потом человек уходил. Если он сам не может или не хочет выезжать до истечения срока, то ему также придется отменить временную регистрацию в суде, что дорого и требует много времени.

Землеустройство
У пенсионеров был загородный дом. Новый сосед купил рядом землю и частично поставил забор на земле пенсионеров, которая не была разграничена. Но местонахождение правонарушителя внесено в кадастровый регистр. Оказалось, что границы соседних земельных участков перекрывали друг друга, а забор, возведенный соседом в строгом соответствии с границами своего участка, частично находился на земле стариков. Итогом всего стал суд, который, однако, закончился мировым соглашением.

Почему возникла тяжба
Мелиорация земель не проводилась своевременно, поэтому ее границы законодательно не закреплены в Росреестре. В результате при обследовании участка соседа не было препятствий появлению новых границ, которые проходили по неизмеренной территории.
Консультация юриста:
Изучите информацию о границах приобретаемых и прилегающих земельных участков на общедоступной кадастровой карте или закажите соответствующую выписку ЕГРН. Воздержитесь от покупки земельного участка, не прошедшего межевую процедуру, или потребуйте скидки в размере стоимости его землеустройства и будьте готовы к возможным претензиям в будущем.
Совет риэлтора:
Конечно, лучше иметь при себе межевые документы. Однако даже в этом случае нужно зайти на участок и сверить план с фактическими границами участка. Дело в том, что со временем соседи могут отрезать для себя часть заброшенного участка и даже поставить там строение, которое будет сложно снести. Кроме того, нередки ошибки.

Приватизация и бывшие члены семьи
Гражданин купил квартиру у бывших супругов, в которой муж однажды отказался участвовать в приватизации. В результате приватизации владелицей стала только жена, но в квартире они жили вместе. Жена продала дом и сняли с учета. Бывший супруг отказался от выезда. В ходе подготовки к суду выяснилось, что бывшего супруга на определенный срок выписали из квартиры, но впоследствии его снова зарегистрировала жена. С точки зрения закона право пользования квартирой прекращается в случае выезда бывшего члена семьи на другое место жительства. Таким образом, бывший муж лишился права жить в приватизированной квартире на всю жизнь, нам удалось через суд снять его с регистрационного учета и выселить.

Почему возникла тяжба
Все члены семьи сохраняют за собой право жить в приватизированной квартире на всю жизнь, даже если они написали отказ от участия в приватизации. Продажа квартиры не отменяет этого права.
Консультация юриста:
Требуйте от продавцов документы, по которым можно установить, кто из арендаторов воспользовался своим правом на приватизацию, а кто воздержался. Настаивайте на добровольном выписке из квартиры всех зарегистрированных лиц до совершения сделки.
Совет риэлтора:
В историях с приватизацией квартир в предыдущие годы не учитывались дети или члены семьи не имели письменных отказов от участия в приватизации жилья. Впоследствии такие квартиры переходили из рук в руки, и рядовой покупатель не может восстановить информацию о законности приватизации жилья. Это означает риск столкнуться с неожиданным появлением претендентов на долю в квартире или на проживание в ней. Остается надеяться только на истечение срока давности по возможным искам обездоленных родственников.

Наследование
Согласно завещанию, племянники унаследовали квартиру от дяди. У дяди в другом городе осталась дочь от первого брака, о которой он не упомянул в своем завещании. Позже племянники продали квартиру, сделка прошла госрегистрацию. Однако через месяц в суд поступило исковое заявление дочери дяди о защите ее права на обязательную долю в наследстве. Она выиграла дело, ей было признано право на долю в квартире. Продажа квартиры отменена.

Почему возникла тяжба
Дочь дяди несовершеннолетняя и имеет право на обязательную долю в наследстве. Игнорирование ее интересов в завещании привело к тому, что ей пришлось защищать свои права в суде, и продажа квартиры была оспорена.
Консультация юриста:
Единственный способ избежать неприятностей в этом случае - это страхование титула, то есть страхование риска потери недвижимого имущества в результате прекращения права собственности на него полностью или частично.
Совет риэлтора:
В России нотариус не ищет наследников по закону, он проверяет права тех, кто заявил о своем праве на наследство. Часто такой поиск просто невозможен - как, например, нотариус узнает, сколько детей было у этого мужчины?

Готовых рецептов сделок с недвижимостью нет, ведь у каждой квартиры своя история, и эта история повлияет на возможное решение суда.
ЕГРН Реестр
Ипотека, субсидия, наследование, выделение паев, приватизация, дарение, продажа, браки, разводы, роды, достижение совершеннолетия и многое другое - выяснить и учесть все нюансы правового статуса квартиры бывает очень сложно. заблаговременно.
Помочь в этом может юридически значимая выписка из ЕГРН с ЭЦП, признанная в суде. Такую выписку можно получить через онлайн-сервис ЕГРН Register, для этого достаточно указать адрес объекта или его кадастровый номер.

Текст: Наталья Петракова