Вторичный рынок жилья наиболее опасен. Одна из проблем, на которую можно наткнуться при покупке вторичного жилья, люди, прописанные в квартире. Добросовестный продавец обязательно проинформирует об этом покупателя, но есть и такие, кто намеренно скрывает арендаторов. В этой статье мы расскажем вам об особенностях покупки квартиры у зарегистрированных людей и расскажем, как новые собственники решают эту проблему.

Что означает наличие в квартире прописанных жильцов и чем это грозит покупателю
Люди, которые прописаны в квартире на момент продажи, автоматически переводят квартиру в категорию недвижимости с обременениями. Обременение означает, что право пользования, владения или распоряжения недвижимым имуществом принадлежит не только собственнику, но и другим лицам.
Покупка и продажа жилья у зарегистрированных арендаторов не запрещены законом. Но по нормам ГК РФ продавец должен до заключения договора купли-продажи сообщить покупателю о наличии обременений в виде зарегистрированных лиц. Скрытие этого факта делает сделку недействительной и дает покупателю право расторгнуть ее.

После покупки квартиры и оформления всех документов зарегистрированные в квартире жильцы должны выселиться в добровольном порядке. Но некоторые жильцы не могут быть освобождены:

Лица, отказавшиеся от добровольной приватизации;
Лица, имеющие право пользоваться жильем на основании завещания;
Арендаторы;
Несовершеннолетние дети без согласия родителей или опекунов и новое жилье.

Иногда люди специально покупают квартиру у зарегистрированных арендаторов. Чаще всего это связано с желанием сэкономить: квартира с обременениями стоит в среднем на 15-20% ниже аналогичного юридически чистого жилья.

Люди, зарегистрированные в квартире, имеют право там жить, но на самом деле они могут никогда не появиться по месту прописки и не мешать хозяину. Казалось бы, все довольны. Но остается пара нюансов:

Коммунальные предприятия будут взимать арендную плату в зависимости от количества зарегистрированных арендаторов, поэтому вы будете регулярно переплачивать;
Дальнейшая продажа, обмен или раздел квартиры с обременениями будет сложнее;
Продавец и жильцы могут отсрочить выписку, тогда их придется выселить в суд.

Мы собрали три ситуации, когда покупатели намеренно или в результате обмана приобретали жилье у зарегистрированных людей. На их основе мы расскажем, как правильно поступить в том или ином случае.
Ситуация №1. Умышленное приобретение квартиры у зарегистрированных арендаторов.

Дарья искала квартиру в Москве, но денег на желаемую площадь не хватало. В процессе поиска нашла объявление о срочной продаже однокомнатной квартиры. Стоимость была примерно на 25% ниже аналогичного варианта в соседнем доме. Проблема с квартирой заключалась в том, что она принадлежала пожилой женщине, двое взрослых детей которой так и не выписались.
Дарья договорилась с женщиной, что они с детьми добровольно покинут квартиру в течение месяца после регистрации сделки в Росреестре. Это условие было включено в договор купли-продажи.
Ни одна из сторон не нарушила договор, и Дарья получила квартиру с хорошей скидкой.
Ситуация №2. Покупка квартиры с зарегистрированным несовершеннолетним ребенком.

Переехав в Екатеринбург, Марат решил купить квартиру. На вторичном рынке ему удалось найти квартиру с хорошей скидкой. Квартира принадлежала семье: мужу, жене и 10-летней дочери.
Семья переехала в загородный дом, который был больше и лучше проданной квартиры. Они указали, что добровольно покинут квартиру сразу после продажи.
Перед оформлением сделки родители посетили органы опеки и попечительства и получили разрешение на выписку ребенка. После получения разрешения властей семья снялась с регистрации, и Марат стал полноправным владельцем новой квартиры.
Юрист Денис Маркин так комментирует покупку квартиры с пропиской несовершеннолетних: «Покупка квартиры с пропиской детей не всегда заканчивается так хорошо. Необходимо, чтобы бывшие хозяева знали алгоритм действий:

Прописать формулировку заявления в договоре купли-продажи;
Предоставить ребенку новое жилье, не уступающее нынешнему;
Если у несовершеннолетнего есть доля в квартире, необходимо дополнительно открыть на его имя счет в банке, на который будут зачисляться деньги от продажи его доли.

Выселить ребенка без разрешения органов опеки и попечительства будет невозможно.

Ситуация №3. Покупка квартиры с арендаторами в результате сокрытия факта прописки.
После покупки дома Марина заметила, что с нее сняли квартплату в такой сумме, как будто в квартире жила не только Марина, а пятеро. Она попросила в паспортном столе выписку из домовой книги и увидела, что кроме нее в квартире прописано еще 4 человека.
Марина не хотела расставаться с квартирой, а люди не хотели выселяться, поэтому она обратилась в суд. Она составила иск, в котором указала:

Документ, подтверждающий ее права на недвижимость;
Данные лиц, отказавшихся от выезда добровольно;
Заявление о принудительном выселении.

К претензии она приложила паспорт, выписку из ЕГРН, выписку из домовой книги, квитанцию об уплате пошлины и другие документы. Суд рассмотрел дело в течение 4 месяцев и освободил нежелательных квартиросъемщиков.
Чтобы неожиданно не попасть в такую ситуацию, проверьте купленное жилье. Самый быстрый и простой способ - заказать выписку из ЕГРН в сервисе ЕГРН Register.