Для большинства потенциальных покупателей покупка квартиры в рассрочку напрямую связана с ипотечной ссудой, но это не всегда так. Помимо ипотеки, есть и другие способы купить дом с постоплатой. Рассмотрим варианты, порядок и важные моменты, как купить квартиру в рассрочку.

Что означает рассрочка на квартиру?
Понятие «рассрочка» по смыслу аналогично ипотечной ссуде, но имеет существенные отличия. При оформлении ипотеки недвижимость передается в залог кредитору, которым является банк. Заемщик вправе пользоваться имуществом до полного погашения долга при условии своевременной выплаты рассрочки по кредиту. В случае нарушения графика платежей кредитор имеет право продать недвижимость для покрытия своих расходов.
При покупке квартиры в рассрочку схема оформления и права сторон договора различаются. Основное отличие заключается в том, что договор заключается напрямую между сторонами сделки, продавцом и покупателем. Третья сторона, банк, в договоре не участвует, поэтому размер выплат при покупке квартиры в рассрочку меньше, чем при ипотечной ссуде. Покупатель вносит первоначальный взнос в размере 10-50% от стоимости жилья, остальную сумму оплачивает поэтапно по графику.

Преимущества покупки дома в рассрочку

Для завершения контракта между продавцом и покупателем требуется гораздо меньше документов. Порядок заключения договора проще.
Стоимость квартиры, указанная в договоре, является фиксированной.
Процентные ставки по ипотеке иногда увеличивают общую стоимость недвижимости в несколько раз.
При покупке квартиры в рассрочку комиссия намного ниже. Более того, некоторые застройщики и домовладельцы предлагают беспроцентный возврат оставшейся стоимости.

Процедура оформления недвижимости в рассрочку максимально проста. Для заключения договора между продавцом и покупателем квартиры не требуется дополнительное страхование рисков, которым пользуются банки. Не нужно искать поручителей, вносить залог, доплачивать страховку. Обычно достаточно иметь паспорт и деньги на первоначальный взнос. Заключая договор о покупке жилья в рассрочку, покупатель просто получает право оплатить остаточную стоимость квартиры в рассрочку.

Виды рассрочки оплаты квартиры
Рассрочка недвижимого имущества бывает двух видов с доплатой и без комиссии:

Беспроцентная рассрочка - это схема погашения суммы долга постфактум. Оставшаяся часть долга после первоначальной оплаты жилья просто разбивается на части и выплачивается без дополнительных затрат. График платежей составляется по договоренности - ежемесячно или ежеквартально. Такие условия предлагают застройщики или частные продавцы при продаже жилья эконом-класса или с краткосрочным контрактом до 6 месяцев.
Рассрочка по процентам - вариант долгосрочного погашения остатка долга при покупке дома, при котором на оставшуюся сумму взимается комиссия. Процентная ставка составляет в среднем до 12% годовых, для большинства застройщиков ставки колеблются в пределах 2-5%.


Важным отличием ипотечной ссуды от рассрочки платежа является срок договора. Ипотека выдается на длительный срок до 25 лет, договор купли-продажи с рассрочкой заключается на срок от 6 месяцев до 3 лет, максимум - 5 лет. Однако эти условия определяются требованиями застройщика или соглашением с продавцом дома.
Варианты договоров покупки квартиры в рассрочку
Есть два варианта покупки дома с отсрочкой платежа:

Квартира в рассрочку от застройщика по договору долевого участия. Такой вариант часто предлагают строительные компании на разных этапах строительства. Покупать квартиру в рассрочку выгоднее всего в доме, который уже построен и находится в стадии достройки. Обычно дошкольное учебное заведение заключается на срок до 3-х лет, в течение которых застройщик успевает сдать здание в эксплуатацию, а покупатель может полностью оплатить жилье в новостройке.
Вторичное жилье в рассрочку по договору купли-продажи с отсрочкой платежа. Купить квартиру в рассрочку можно не только у девелоперской компании, но и у частного лица, продающего собственную недвижимость. При таком оформлении рассрочки обременение квартиры фиксируется в договоре купли-продажи. Это означает, что покупатель имеет право пользоваться квартирой и проживать в ней, но не может ее продать, пока не будет полностью погашен долг.


При покупке квартиры в рассрочку в новостройке существует два типа оформления сделки - договор долевого строительства или договор купли-продажи. Важно учитывать требования законодательства:

Вы не можете заключить договор долевого участия, когда дом уже сдан в эксплуатацию. В этом случае застройщик вправе предложить составить предварительный договор купли-продажи в рассрочку.
Заключение договора купли-продажи, если строительство объекта еще не началось, незаконно.
При заключении договора долевого участия застройщик обязан предоставить покупателю учредительные документы организации - справку из Единого государственного реестра юридических лиц, отчет о хозяйственно-финансовой деятельности, бухгалтерский баланс, аудиторский отчет ( Закон № 214-ФЗ).

Если жилье приобретается в рассрочку на вторичном рынке у собственника, вариант совершения сделки только один - договор купли-продажи.

Как купить квартиру от застройщика в рассрочку
У многих строительных компаний есть своя процедура покупки квартиры в рассрочку в новостройках. Это могут быть как законченные и сданные в эксплуатацию дома, так и строящиеся объекты. При изучении условий покупателю необходимо обратить внимание на ряд существенных нюансов:

есть ли в договоре дополнительные условия рассрочки жилья - пени, пени, неустойка;
каковы условия передачи квартиры в собственность - сразу после заключения сделки и оплаты первого взноса или после оплаты всей суммы;
есть ли возможность досрочного погашения долга;
размер первого взноса, возможность использования материнского капитала;
каковы условия оплаты в рассрочку - график и размер каждого платежа;
при установлении срока сдачи объекта в эксплуатацию - для новостроек в стадии строительства;
можно ли пересмотреть договор с другим покупателем - в случае невозможности рассрочки платежа;
каковы сроки расторжения договора - есть ли хотя бы частичное погашение уплаченной покупателю суммы.


Как купить квартиру в рассрочку от застройщика
Порядок покупки квартиры в рассрочку от застройщика построен по типовой схеме:

Для начала нужно изучить рынок предложения. В большинстве городов есть новостройки и целые жилые комплексы, которые находятся на стадии завершения строительства или уже сданы в эксплуатацию.
Прежде чем обращаться напрямую к разработчику, следует внимательно изучить историю организации. Важно обращать внимание на стаж работы, репутацию компании, количество и типы объектов, которые уже введены в эксплуатацию.
После выбора конкретного жилого объекта необходимо обратиться в компанию к менеджеру по продажам. Специалист предоставляет информацию об условиях рассрочки платежа и дает бланк договора для изучения.
Условия договора, независимо от типа - DDU или купли-продажи, важно досконально изучить. Чтобы избежать подводных камней, лучше проконсультироваться с независимым юристом.
При заключении ДДУ руководитель должен предоставить учредительные документы организации. Сделка будет законной, если компания будет соответствовать требованиям - есть разрешение на строительство, уставный капитал компании от 2,5 млн до 1,5 млрд рублей (чем больше объект, тем больше сумма).
При соблюдении всех условий сделка заключается и вносится первый взнос. А затем выплаты производятся по графику, установленному договором.


Важным моментом является то, что право собственности на квартиру, купленную в недостроенной новостройке по договору долевого участия, происходит только после регистрации в ЕГРН, а это возможно только после ввода объекта в эксплуатацию. До этого момента единственным юридическим документом покупателя является DDU.
Как купить квартиру в рассрочку на вторичном рынке
При покупке дома в рассрочку на вторичном рынке схема немного иная. В этом случае важно убедиться, что собственник недвижимости действительно имеет право распоряжаться квартирой. Перед совершением сделки необходимо проверить документы продавца. Чтобы не стать жертвой мошенничества, перед покупкой стоит проверить такие документы.


Паспорт домовладельца. Мошенники часто используют недействительные паспорта.
Подтверждение регистрации квартиры в Росреестре, такова выписка из ЕГРН.
Титул на недвижимость. Право на имущество дается договором купли-продажи, аренды или передачи (приватизации), договором дарения или долевого участия, свидетельством о праве наследования.
Документ о семейном положении продавца. Важно помнить, что при продаже дома семейный продавец должен получить согласие второго супруга на продажу квартиры.
Счета за коммунальные услуги. Проверка счетов - мера предосторожности. Если есть долги, то после завершения сделки новый владелец должен будет их выплатить.
Справка из психоневрологического диспансера. Этот документ касается и профилактических мероприятий. Если продавец окажется недееспособным из-за психического заболевания или наркомании, сделка может быть признана недействительной.

Заключение договора купли-продажи квартиры в рассрочку осуществляется по типовой схеме. Только форма документа немного отличается. В нем должно быть указано, какой процент от стоимости жилья выплачивается сразу, на какой срок дается рассрочка и сколько покупатель обязуется платить ежемесячно. Как и в случае покупки квартиры в рассрочку у застройщика, договор устанавливает график платежей и условия перехода права собственности - сразу или после оплаты всей суммы.

Текст: Ирина Маслюковская