При покупке дома в новостройке мы рассматриваем два варианта - покупка уже сданного дома в собственность застройщика или долевое строительство. В обоих случаях есть множество нюансов. О проблемах покупки квартиры в новостройке и их решениях мы расскажем в статье.

Escrow account - новая защита от банкротства застройщика
Раньше квартиру в новостройке чаще всего покупали по договору долевого участия (ДСА): деньги застройщик получал напрямую от покупателей и строил на них дом. Бывало, что на строительство не хватало денег, его затягивали или вообще останавливали. Люди были лишены денег и жилья.
С 1 июля 2019 года изменены правила оплаты дошкольного образования: введен эскроу-счет. Это банковский счет, на котором хранятся деньги дольщиков до завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию. Только тогда застройщик сможет собрать деньги.
Вот как комментирует сложившуюся ситуацию директор Академии наук «Анкер» Александр Марин: «При покупке нового дома мы различаем две возможности. Это может быть как покупка уже сданного в аренду жилья, находящегося в собственности застройщика, так и покупка еще строящегося жилья, так называемое «долевое» строительство. «При этом Марин подчеркивает, что долевое строительство часто сопряжено с риском:« Несмотря на то, что девелопер обязан застраховать объект и тем самым предоставить гарантию возврата денежных средств покупателю, на самом деле, если застройщик банкротится, покупателю придется очень долго ждать средств, не исключено, что он получит свои средства не в полном объеме. Осознавая такое несовершенство паевой системы, наше государство с нового года юридически отменит заключение договоров долевого участия с покупателями. С нового года операции такого плана будут осуществляться только через банк ».

Теперь, если девелопер обанкротится, дольщики денег не потеряют. Средства останутся на счете escrow независимо от результатов строительства, поскольку теперь застройщик тратит на строительство не деньги покупателей, а кредитные средства.
Если девелопер обанкротится, у клиента есть два варианта. Первый - хранить средства на счете условного депонирования и через суд требовать получение жилья или вместе с другими дольщиками найти нового застройщика и завершить строительство. Второй вариант - взять деньги и купить новую квартиру.
Важный! Старая схема дошкольного образования не исчезнет с рынка еще несколько лет - пока не будут выполнены все текущие контракты. Если договор DDU будет заключен до 1 июля 2019 года, то акционер получит по нему квартиру.

Что проверять перед покупкой дома в сдаваемой новостройке
В новостройках, которые уже введены в эксплуатацию, проблем гораздо меньше, чем в вторичке. При этом не требуется полной проверки собственника и истории собственников, как в случае с жильем на вторичном рынке. Но терять бдительность не стоит. Вот основные этапы проверки для покупателей квартиры в новостройке:

Проверить разрешения и репутацию застройщика

Запросите документы с разрешением на строительство и сдачу объекта в эксплуатацию. Обратите особое внимание на совпадение адреса участка и всех характеристик дома. Эти данные должны соответствовать информации в декларации проекта.
Обратите внимание на репутацию застройщика: сколько домов он построил, были ли проблемы на других объектах, кто стоит за застройщиком - дополнительно проверьте надежность застройщика.

Встречаемся с застройщиком в новостройке и осматриваем квартиру.

Не подписывайте договор приема-передачи до детального осмотра квартиры. Если подписать акт не глядя, рискуете получить квартиру с несоответствиями или недостатками, а предъявить претензию уже будет сложно. Что проверять:

Соответствие площади - если площадь меньше заявленной в документах застройщика, может потребоваться компенсация за нехватку квадратных метров;
Соблюдение планировки квартиры проектной документации;
Соблюдение пункта договора «Характеристики объекта» - стены и пол ровные, коммуникации рабочие, стеклопакеты целые, двери плотно закрыты;
Состояние общего имущества дома - лифт, подъезды, инженерные системы.


Все обнаруженные недостатки фиксируются в акте приёма-передачи. Если сразу не подписать акт, разработчик приступит к устранению выявленных недостатков. Это может нарушить срок передачи квартиры по договору. В этом случае вы можете потребовать штраф за просрочку.
«Что касается уже сданных объектов, то здесь покупатель защищен в важных вопросах. - продолжает Марин. - Покупателю не нужно проводить многоступенчатую проверку собственника, как в ситуации с покупкой вторичной недвижимости. Здесь ему достаточно двух документов - что дом сдан в аренду и что девелопер является собственником квартиры. Сделка купли-продажи в случае нового жилья может проходить даже в офисе застройщика без выезда в МФЦ. Однако покупатели должны быть осторожны с документацией и обещаниями разработчика. Перед транзакцией проводится процедура - прием / передача. Покупатель должен внимательно осмотреть жилье, прилегающую территорию и указать в акте, что именно нужно улучшить. Нередки случаи, когда после покупки покупатель сталкивается, например, с проблемной системой канализации, которую девелопер обещал доработать на словах. Все должно быть задокументировано. "


Проверить вид разрешенного использования собственности

Также не стоит забывать о проблемах с ВРИ земельного участка. «Есть и нюансы, когда девелопер строит на участке ИЖС многоквартирный дом, предназначенный только для индивидуального жилья. Бывали случаи, когда девелопер продавал квартиры, построенные на такой земле, как долю в доме, естественно, на порядок ниже рыночной стоимости. А потом суд выносит решение о незаконном строительстве и сносе дома », - делится случай из практики Марин.
Для проверки соответствия ВНИ закажите выписку из ЕГРН на земельный участок, на котором ведется строительство. В нем должно быть указано «использование земельного участка под многоквартирные дома или строительство многоэтажного дома разрешено». Если указано другое, то разработчик должен переоформить документы.

Заказать выписку можно через интернет-сервис ЕГРН Register за 30 минут или лично обратиться в отдел Росреестра или МФЦ.
Помните: проверка квартиры в новостройке перед покупкой избавит вас от зря потраченного времени, денег и судебных тяжб!
Закажите выписку на проверку участка под застройку прямо сейчас.



Текст: Елизавета Кобрина