Покупка квартиры на вторичном рынке - дело рискованное. Особенно, если вы делаете это самостоятельно: без юридического образования и помощи риелтора. Формальная сторона любой сделки с недвижимостью включает сбор и подготовку справок, согласий, паспортов и других документов. В статье мы приведем перечень бумаг, необходимых для покупки недвижимости.

Какие документы нужны от продавца
Некоторые документы может предоставить только собственник, так как у покупателя к ним нет доступа. Все полученные таким образом документы следует особенно тщательно проверять на актуальность и достоверность.
Покупатель сначала должен проверить, есть ли у продавца право собственности на собственность, которая позволяет ей свободно отчуждать.

В титульном документе будет указано, на каком основании продавец получил недвижимость. Может быть:

договор купли-продажи;
договор обмена;
договор о передаче права собственности при приватизации;
договор дарения при получении в подарок;
договор о разделе имущества при расторжении брака;
решение суда о разделе имущества в судебном порядке;
договор ипотеки при покупке дома на средства банка;
договор о пожизненном содержании с иждивенцем при наличии обязательства по аннуитету.

В зависимости от того, какой документ стал основанием для возникновения права собственности, стоит выбрать способ дальнейшей проверки жилья. Например, при наследовании квартиры нужно внимательно проверить наличие других претендентов на недвижимость, в случае долевой собственности проверить согласие соинвесторов и т. Д. В этой статье мы рассмотрим общий случай - квартира получена по договору купли-продажи.

Паспорт собственника нужен для того, чтобы в титульных документах совпадали документы, удостоверяющие личность продавца: чтобы убедиться, что право собственности принадлежит именно тому человеку, с которым вы обсуждаете сделку. Чтобы еще больше снизить риск мошенничества, попросите предъявить СНИЛС, водительские права и другие документы - все сразу подделать сложно. Также убедитесь, что паспорт не находится в базе недействительных паспортов МВД.
Выписка из домовой книги позволит узнать, остались ли зарегистрированные люди в квартире. Особенно стоит проверить причины увольнения бывших арендаторов. Сертификат действителен 5 дней, поэтому обязательно проверьте актуальность. Получить его может только квартиросъемщик или собственник квартиры.
Выписка из ЕГРН - важнейший документ для изучения недвижимости перед покупкой. В нем можно найти адрес, кадастровый номер, технические характеристики, информацию о бывших и нынешних собственниках, наличие обременений и многое другое.
Важный! Выписку из ЕГРН может получить сам покупатель. Для этого достаточно воспользоваться услугой ЕГРН Register: ввести адрес или кадастровый номер, произвести оплату и в короткие сроки вы получите выписку с электронной подписью Росреестра по почте. Электронный документ по юридической силе не уступает бумажному.

Это базовый минимум документов, которые нужно запросить у продавца при покупке. Они позволяют убедиться в безопасности транзакции. К тому же многие из них потребуются при оформлении купли-продажи.
В некоторых случаях потребуются специальные документы:

согласие супруга на сделку;
разрешение на опеку над квартирами, в которых прописаны несовершеннолетние;
согласие банка на сделку с ипотечной квартирой;
согласие арендатора;
подтверждение отказа сослуживцев от выкупа доли жилплощади.


Какие документы нужны для совершения сделки купли-продажи
Комплект документов состоит из двух частей:

Базовая часть - для любых сделок представляется один и тот же набор ценных бумаг, может изменяться только количество экземпляров.
Дополнительные документы - готовятся в различных вариантах, в зависимости от специфики сделки.

Во избежание недоразумений при посещении МФЦ или Росреестра лучше заранее обсудить со всеми сторонами сделки, кто какие документы подготовит и возьмет на себя процедуру регистрации сделки.

Основная часть комплекта документов для оформления сделки купли-продажи:

Договор купли-продажи. Вам понадобится как минимум 2 копии, хотя в идеале количество копий должно быть равным количеству сторон плюс одна. Если договор нотариально заверен, то нужно взять один оригинал и одну копию.
Удостоверения личности (обычно паспорта) участников сделки, если вы подаете документы лично. Если сделку проводит доверенное лицо, то дополнительно вам понадобится доверенность на его имя и его паспорт.
Документом о праве собственности продавца на объект сделки является выписка из ЕГРН о наличии права, договора или иного документа о покупке квартиры с отметкой о регистрации из Федерального реестра.
Если продавец приобрел квартиру в браке, то для купли-продажи потребуется нотариально заверенное согласие супруга. Исключение составляют наличие брачного договора, генеральной доверенности или полная оплата строящейся квартиры до заключения брака. Даже если брак расторгнут, но официального раздела имущества не было, потребуется согласие.
Заявки на регистрацию купли-продажи не нужно готовить заранее, заполненные формы выдаст сотрудник МФЦ или Росреестра. Осталось только внимательно проверить правильность заполнения и подписать их.
Квитанции об оплате госпошлины за госрегистрацию прав (физические лица платят 2000 рублей) - не обязательно, но без оплаты транзакция не будет зарегистрирована, а квитанция позволит сотрудникам Росреестра быстрее найти ваш платеж и ничего не перепутать.
Документы, подтверждающие оплату приобретаемой недвижимости - в зависимости от условий оплаты, указанных в договоре.


Дополнительные бумаги при покупке квартиры в новостройке
Обращаем ваше внимание, что только квартира, проданная застройщиком, является новостройкой. В итоге, помимо основного пакета для регистрации, будет добавлено несколько пунктов:

Доверенность на имя сотрудника организации, подписавшего договор купли-продажи (оригинал + копия).
Доверенность на имя специалиста, который от имени застройщика участвует в процедуре подачи документов на государственную регистрацию (оригинал + копия), а также его паспорт.
Учредительные, регистрационные и разрешительные документы организации-продавца, в том числе решение учредителей о согласии на крупную сделку.

Однако все эти материалы готовит продавец, поэтому от покупателя требуется только контроль и внимательность при оформлении документов.

Дополнительные бумаги при покупке квартиры по ипотеке
Оформлением документов в основном будет заниматься юридическая служба банка, скорее, покупатель будет нуждаться в контроле. Типичная сделка купли-продажи ипотечного кредитования происходит одновременно с заключением договора займа (ипотеки). Следовательно, Росреестр должен будет зарегистрировать сразу две сделки:

Переход права собственности к новому собственнику (физическому лицу). Пригодится базовый пакет документов и набор для покупки квартиры в новостройке, описанный ранее.
Ограничение прав новоявленного хозяина на квартиру. Жилье становится предметом обеспечения (залога) ипотечной ссуды.


Комплект документации будет дополнен бумагами для регистрации ипотечных обязательств:

Доверенность представителя банка и его паспорт.
Документ, подтверждающий уплату госпошлины за регистрацию обременения в размере 1000 рублей на физическое лицо (не путать с госпошлиной за переход права собственности).
Заявления о регистрации каждой из сторон ипотечной сделки необходимо будет тщательно проверить и подписать.
Договор ипотеки - ипотека.
Кредитный договор.
Нотариально засвидетельствованное согласие супруга на залог общего имущества.


Дополнительные бумаги для рефинансирования кредита на покупку квартиры
Нередки ситуации, когда купленная квартира обременена. Классический пример - рефинансирование проблемной ссуды в другом банке. Чтобы заемщик мог получить новую ссуду и выплатить долг старому кредитору, вместо старой выдается новая ипотека. После погашения первой ссуды старая ипотека удаляется, и остается только новая.
Для оформления новой ипотеки вам потребуется:

Базовый комплект документов.
Дополнительные бумаги при покупке квартиры по ипотеке.
Письменное согласие предыдущего залогодержателя (старого банка) на наложение дополнительных обременений - новую ипотеку.


Дополнительные бумаги при покупке доли в квартире
Процедура несколько сложнее, чем при покупке полной квартиры; подготовительные работы обязательны.

Недостаточно просто подписать договор купли-продажи, он должен быть нотариально заверен.
Письменный отказ собственников других долей квартиры от покупки (оригинал и копия). В документе должен быть указан кадастровый номер квартиры, цена, предложенная собственником, и порядок оплаты.

Владельцы остальных долей в квартире имеют преимущественное право приобретения доли, являющейся предметом сделки. Следовательно, продавец должен перед продажей своей доли третьему лицу письменно предложить выкуп этой жилой площади другим совладельцам квартиры. Он обязан предложить условия не хуже тех, на которых он фактически продаст свою долю третьему лицу.
Если совладельцы отказываются дать письменный ответ, то можно обойтись без него - достаточно предоставить доказательства того, что им предлагали купить долю. Уведомление лучше всего отправить через нотариуса, тем более что договор купли-продажи необходимо будет нотариально заверить. Вы можете отправить предложение о покупке доли без нотариуса, по почте с уведомлением и списком вложений, но этот способ может привести к судебным разбирательствам. Если в течение 30 дней нет ответа на предложение о покупке доли, это считается отказом.

Дополнительные бумаги при покупке квартиры с участием детей
Если приобретаемая квартира полностью или частично принадлежит несовершеннолетнему, то дополнительно предусмотрены:

Свидетельство о рождении ребенка (оригинал).
Разрешение органа опеки и попечительства родителю действовать от имени ребенка (оригинал и копия).
Согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилища (оригинал и копия).
Письменное согласие родителей или приравненных к ним лиц на приобретение жилья несовершеннолетними или на его отчуждение (оригинал и копия). Это правило распространяется на детей в возрасте от 14 до 18 лет.

В случае, если до сделки по покупке квартиры ребенок не владел жилым помещением, а после сделки получит право собственности, то согласие опекунства не требуется.

Какие документы нужны для совершения сделки купли-продажи
Перечень бумаг для регистрации сделки зависит от ее условий - покупка первичного или вторичного имущества, договор на основании права собственности продавца, семейного положения, наличия ребенка и т. Д. есть список обязательных и конкретных документов, которые потребуются для каждой конкретной ситуации.
Для совершения сделки вам всегда понадобятся:

Заявление о передаче прав от продавца и заявление о регистрации нового права от покупателя. Формы и инструкции по формированию заявления можно найти на сайте Росреестра или запросить на месте в регистрационной палате;
Квитанция об оплате госпошлины за оформление купли-продажи - оплачивается и предоставляется покупателем. Размер комиссии обычно составляет 1000 рублей, но в некоторых случаях может меняться;
Подтверждение личности продавца и покупателя;
Документ, являющийся основанием возникновения у продавца имущественных прав, об их видах мы говорили выше;
Договор купли-продажи квартиры в нескольких экземплярах. Он должен содержать информацию о дате и месте заключения, данные паспортов продавца и покупателя, исчерпывающее описание объекта сделки, стоимость имущества, согласие на продажу всех заинтересованных сторон и т. Д. ;
Акт сдачи-приемки также необходимо приложить к договору.


В перечень документов, необходимых для регистрации транзакции, периодически вносятся изменения. Поэтому лучше предварительно уточнить список, позвонив в МФЦ или регистрационную палату. Например, в некоторых учреждениях договор может потребоваться предоставить в четырех, а не в трех экземплярах.
Как и где обрабатывается транзакция
Сделками с недвижимостью занимается Росреестр, а точнее его местное отделение. Именно там осуществляется сбор, обработка и хранение данных о правах на недвижимость в регионе. Там же осуществляется регистрация.
Также вы можете оформить сделку на покупку квартиры в МФЦ «Мои документы». Работники центра сами передают бумаги в управление Росреестра, сами забирают их и передают поступающим. В Москве с 2014 года такие сделки регистрирует только МФЦ.

Сотрудник учреждения, принявший документы, выдает квитанцию об их получении с полным списком, датой приема и номером дела. Этот номер можно использовать для отслеживания процесса регистрации.
Стандартный срок регистрации - 10-12 дней. Но иногда регистрация приостанавливается или даже прекращается. Это может быть вызвано как техническими проблемами, так и неправильным оформлением документов.


Текст: Елизавета Кобрина, Наталья Петракова