Покупка квартиры - очень ответственное мероприятие. При этом опасности могут поджидать не только на вторичном рынке, но и в новостройках. После нововведений 1 июля 2019 года покупать квартиры в строящихся домах стало немного безопаснее, но терять бдительность не стоит. Любая ошибка при покупке недвижимости может стоить миллионы рублей и годы потраченного впустую времени. В статье мы расскажем, как выбрать застройщика при покупке квартиры и по каким параметрам ее проверять.

Этап 1. Найдите сайт разработчика и изучите его.
Все девелоперы соревнуются за покупателей. Сайт - один из способов привлечь внимание и убедить в своей надежности. Если веб-сайта нет вообще, это повод остановиться и подумать.
На сайте девелоперы размещают информацию об уже завершенных или строящихся проектах, демонстрируют макеты домов, планы квартир, фотографии готового дома и его элементов, некоторые даже транслируют онлайн с высоты подъемного крана.
Кроме того, компании также любят размещать на своих страницах все документы, сертификаты, лицензии и награды. Они свидетельствуют о своем опыте и надежности. Если их нет на сайте, можете запросить.

Этап 2. Изучение документов разработчика.
Разработчики обязаны раскрывать информацию о себе. Перечень документов, которые всегда могут запросить покупатели, приведен в 214-ФЗ.
Незыблемым минимумом является то, что любая зарегистрированная компания, имеющая право вести бизнес, должна иметь:

свидетельство о постановке на учет и постановке на учет в налоговой;
устав;
выписка из Единого государственного реестра юридических лиц.


Также у застройщика должны быть документы на каждую новостройку. Это разрешение на строительство и декларация проекта. Если нет разрешения городской администрации, то дом просто нельзя построить. А декларацию проекта разработчик оформляет самостоятельно. Приводится описание дома (этажность, материалы, наличие коммуникаций) и сроки строительства.
Обратите внимание на подтверждение статуса земельного участка, на котором строится дом. Договор аренды должен быть зарегистрирован в Росреестре и срок его действия не должен отличаться от срока строительства. Сравните декларацию проекта и информацию об объекте из выписки ЕГРН. Кадастровый номер и вид разрешенного использования должны совпадать. Получить выписку из реестра недвижимого имущества можно днем и не выходя из дома через сервис ЕГРН.Reestr.

Этап 3. Определить источники финансирования
Уже с середины 2019 года девелоперы, которые только начинают строительство, не могут тратить на него деньги дольщиков. Все деньги людей, вложивших средства в жилье, останутся на эскроу-счете в банке до окончания строительства.
Для получения денег на строительство девелопер получает финансирование проекта от банка, в котором открыт эскроу-счет дольщиков. Но сделать это непросто. Банк рискует своими финансами, поэтому тщательно проверяет компанию на надежность. Если девелопер прошел банковский аудит и получил финансирование, можно расслабиться. Также вы можете увидеть историю финансирования прошлых проектов девелопера. Это указывается в декларации проекта на сайте our.dom.rf. Если компания ранее работала с банками, особенно крупными, это плюс ее репутации.

Этап 4. Узнаем сроки строительства и процесс готовности
Срок строительства дома зависит от методов и материалов, используемых застройщиком. Панельные многоэтажки возводятся быстрее всего, на это уходит до года. Но кирпичные дома редко заканчивают строительство раньше, чем через два года.
Выбирая застройщика, следует обращать внимание на продолжительность строительства и степень готовности дома. Считается, что гораздо безопаснее инвестировать в дом, готовый на 70%, чем в такой же дом на стадии раскопок. Но стоит помнить, что со временем квартиры в строящемся доме дорожают.
Этап 5. Сравните цены разработчиков со средними рыночными ценами.
Если девелопер присутствует на рынке давно и имеет хорошую репутацию, то его цены не будут ниже среднерыночных. На ненадежность может указывать дешевизна или резкие скидки и распродажи. Это означает, что у застройщика возникли финансовые затруднения и потребовались дополнительные средства. Но, конечно, не стоит сравнивать цены на жилье комфорт и эконом класса. Они зависят не столько от разработчика, сколько от используемых материалов, оборудования и подрядчиков.

Этап 6. Проверка информации в интернете.
СМИ не упускают возможности рассказать о неудачах компаний, поэтому вы найдете много информации о разработчиках. Но стоит обратить особое внимание на отзывы клиентов и информацию о банкротстве. Если компания обанкротится, то купить у нее квартиру точно невозможно. Проверить статус банкротства можно на сайте арбитражного суда.

Отзывы людей, которые уже проживают в квартирах застройщика, позволят узнать много интересного. Но стоит помнить, что обзоры могут заказывать как сам разработчик, так и его конкуренты.



Текст: Елизавета Кобрина