Как правильно выбрать квартиру для семьи с детьми или для инвестиций, как купить квартиру посуточно и выбрать жилье для родителей - критерии принятия решения и важные моменты.

Как выбрать квартиру для покупки
Выбор жилой недвижимости для покупки зависит от того, как ее предполагается использовать:

для жизни покупателя и членов его семьи,
для инвестиций.

Во многом критерии выбора близки, но есть принципиальная разница:

при выборе квартиры для жизни решающее значение имеют личные предпочтения;
При выборе жилого помещения для инвестирования решающую роль играет рыночная ситуация и ликвидность.


Способы инвестирования в квартиры
Инвестирование в квартиры предполагает вложение денежных средств с целью получения в той или иной форме дальнейшего дохода. Физическим лицам доступно несколько видов инвестиций в жилье:

Доход от перепродажи - покупать дешево, продавать дорого. С переходом строительной отрасли от долевого строительства к системе эскроу-счетов этот метод инвестирования стал уделом профессионалов. Кроме того, как следствие, происходит постепенное выравнивание цен на первичном и вторичном рынках недвижимости.


Доход от сдачи квартиры в аренду. В некоторых случаях потребуется регистрация статуса индивидуального предпринимателя или самозанятого гражданина.


Условный доход в виде инвестиционных сбережений. Классический способ такого вложения - покупка квартиры на перспективу (в другом регионе или для подрастающих детей). Такая покупка позволяет вам меньше зависеть от скачков валют, денежных реформ и других финансовых бедствий.


Как выбрать квартиру для покупки с последующей перепродажей
Инвестировать в квартиры - значит заморозить крупные суммы денег на несколько лет. В этот период экономике удается многое изменить - законы, стоимость денег, состояние рынков и так далее.
Решение подобных проблем лежит в компетенции профессиональных риэлторов, но есть ряд общих рекомендаций. Прежде всего, необходимо соблюдать два основных принципа:

По умолчанию квартира должна иметь высокую ликвидность - ведь в будущем ее придется продать.
Недвижимость должна иметь высокий потенциал роста стоимости - чтобы на момент продажи она имела более высокую рыночную цену, чем при покупке.


Жилье массового сегмента традиционно считается высоколиквидным на рынке. Как правило, это одно- и двухкомнатные квартиры стандартной планировки с небольшой площадью. При этом многое зависит от контекста: например, трех- или даже четырехкомнатная квартира в хорошем районе с развитой инфраструктурой может быть очень ликвидной. Дело в том, что 2/3 новостроек просто маленькие, а количество семей с более чем двумя детьми неуклонно растет. Это означает, что в долгосрочной перспективе спрос на большие квартиры, отвечающие потребностям таких покупателей, скорее всего, вырастет.
Вопрос о том, подорожает ли в будущем жилье, в котором средства инвестора, очень неопределенный, поскольку зависит не только от местных факторов, но и от общей ситуации в городе, регионе и стране.
Например, внезапное закрытие градообразующего предприятия обесценивает все квартиры в моногороде вне зависимости от их расположения и качества дома. Поэтому не все факторы можно оценить заранее, и крайне желательно получать инсайдерскую информацию.
Такая информация даст представление о том, как изменится цена квартиры на рынке в будущем. Примером такой информации являются перспективные планы и сроки строительства коммуникаций, линий метро, жилых массивов и предприятий.

На что нужно обратить внимание, чтобы правильно выбрать квартиру для инвестирования:

В целом, с течением времени количество жилой площади на душу населения в России увеличивается, а для роста цен желательна ситуация дефицита, хотя бы местного. Поэтому необходимо постараться определить, насколько дефицитным будет жилье в выбранном доме в будущем. Для этого нужно оценить прилегающую территорию и прикинуть, можно ли рядом разместить новые дома. Если потенциал в этом смысле большой, то вероятность подорожания квартиры невысока. Тем более, если в районе уже закладываются строительные площадки.
Определите, к какому уровню комфорта относятся строящиеся дома поблизости. Предыдущий критерий действителен только для объектов недвижимости в одном сегменте. Если в локации есть еще несколько домов, но квартиры в них относятся к другой ценовой категории, то их влияние на стоимость приобретаемой квартиры будет не столь значительным, а может даже сыграть на руку. Например, стандартные квартиры в блоке домов элитного класса будут стоить дороже, чем аналогичные, но в окружении малобюджетных домов.
Попробуйте оценить перспективы социально-экономического развития города или района. Рост цен на жилье может стать причиной строительства крупного предприятия или образовательного центра при отсутствии свободных площадей для быстрого строительства жилых новостроек.
Перед покупкой максимально внимательно проверьте историю перехода права собственности на квартиру. Для квартир на вторичном рынке риски очевидны, но не менее реальна возможность потери инвестиций из-за мошенничества на рынке новостроек. Самый быстрый способ достоверно проверить наличие у продавца прав на квартиру - заказать актуальную, юридически значимую выписку из ЕГРН через онлайн-сервис ЕГРН Register. Следует иметь в виду, что выписка действительна на момент выдачи - поэтому вам необходимо использовать самый последний документ. Если продавец предлагает воспользоваться своим заявлением, которое он получил некоторое время назад, это может быть рискованно.
Проверить соответствие технического паспорта квартиры актуальной планировке. Если данные не совпадают, продать объект будет сложно, придется нести дополнительные расходы на приведение документов в порядок - а в ряде случаев легализовать перепланировку будет просто невозможно. Например, если опорные конструкции повреждены или квартира находится под охраной как объект культурного наследия, суд не только откажется от внесения изменений в документы, но и потребует от нового владельца вернуть квартире первоначальный вид на прежнем месте. собственный счет.


Как выбрать квартиру для покупки посуточно
Чтобы успешно получать доход от сдачи квартиры в аренду, необходимо изначально понимать, какой спрос на временное жилье существует в городе, и выбрать наиболее интересное направление. Таким образом, решится вопрос, для какого типа аренды будет приобретена недвижимость - посуточная или долгосрочная:

при аренде на сутки нужно определиться, кто будет основными клиентами - туристы или обычные бизнес-путешественники;
при долгосрочной аренде на выбор квартиры будет влиять понимание того, кто будет в нее заселяться - студенты или, например, загородные руководители городских предприятий на время действия трудового договора.


Если вам предстоит выбрать квартиру для покупки посуточно для туристов, то важнейшим критерием будет расположение объекта в историческом центре. Минимальный уровень комфорта никоим образом не отпугнет путешественников, которые после насыщенного впечатлениями дня придут к себе домой только поспать.
Деловые люди предъявляют требования к высокой транспортной доступности снимаемой квартиры (или расположению в промышленной зоне) и хорошим жилищным условиям.
Долгосрочное поселение студентов предполагает невысокую арендную плату, близость к учебным центрам и остановкам общественного транспорта. При этом для топ-менеджера компании будет сдаваться только квартира премиум-сегмента с высоким уровнем оснащения и отделки.
После того, как вопросы с месторасположением будущего объекта аренды и желаемого класса жилья были решены, можно переходить к выбору и сравнению вариантов по выбранным критериям. При этом, конечно, в равной степени должны быть оценены вопросы технического состояния дома и квартиры, юридической чистоты сделки и так далее.

Как выбрать квартиру для родителей
Помимо финансовых возможностей, существует несколько конкретных и важных критериев выбора подходящей квартиры для родителей:

Безопасная среда на улице и в подъезде. Должны быть широкие проезды и переходы, пандусы и лифт. Широкие лестничные пролеты и площадки. Все это может сыграть важную роль во время сердечного приступа. Наличие пандусов избавит пожилых людей от необходимости носить в руках тяжелую сумку - ее можно просто катать на колесах.
Безопасная планировка квартиры. К неизбежной старости лучше подготовиться заранее - просторная ванная или совмещенный туалет позволит при необходимости помочь пожилому человеку принять душ. Отсутствие узких извилистых коридоров важно для свободного (не дай Бог, но все же) передвижения инвалидной коляски или носилок.
Низкий этаж. В молодые годы многие люди любят лазить высоко и любоваться красивыми видами из окна, но со временем безопасность дома становится все более важной. Может возникнуть необходимость войти в квартиру через окно, если что-то случится внутри. Кроме того, пожилым людям легче ежедневно подниматься на 1-2 этажа, чем внезапно подняться на восьмой при поломке лифта.
Знакомая местность. Со временем может быть трудно привыкнуть к новому месту, среди новых людей и незнакомых достопримечательностей. У родителей уже есть знакомые по соседству. К тому же среди незнакомых многоэтажных домов легко заблудиться, а с наступлением старости потеря памяти становится настоящей проблемой.
Близость медицинских учреждений и аптек. Со временем покупка лекарств и посещение врачей становится частью обычной жизни пенсионеров, поэтому лучше заранее упростить задачу.
Наличие магазинов в шаговой доступности. Возможность легко покупать все необходимое для повседневной жизни дает пожилым людям необходимое чувство независимости, избавляет от необходимости просить детей о помощи по пустякам.
Возможности социализации - наличие мест для прогулок и общения с другими людьми. Для пожилых людей важен режим, регулярные спокойные движения в воздухе, социальные контакты. Пение, игра в шахматы и просто времяпрепровождение со сверстниками необходимы для хорошего качества жизни не меньше, чем еда и медицинское обслуживание.


Как выбрать квартиру для покупки семье с детьми
Выбор семейной квартиры зависит от трех основных факторов:

материальное положение семьи и право на государственную поддержку (материнский капитал, льготное кредитование и субсидирование процентной ставки и т. д.);
количество и возраст, а также планы на рождение новых детей;
семейный образ жизни.


Чтобы правильно выбрать квартиру для покупки, полезно иметь в виду следующее:

Планировка - как можно меньше узких и длинных коридоров. Санузел должен находиться в задней части квартиры, а не рядом с входной дверью. Выход на балкон из детских комнат опасен, особенно для малышей. Кладовая может быть очень полезным вариантом.
Стоимость 1 квадратного метра жилой площади в 3-х комнатных квартирах зачастую ниже, чем в 4-х комнатных. На этот показатель нужно обратить внимание.
Не всегда правильно выбирать жилье большей площади. Например, покупка квартиры с отдельными комнатами для детей-подростков в долгосрочной перспективе может оказаться бессмысленной: через три-четыре года дети вырастут и уедут из отцовского дома, а у родителей останутся лишние квадратные метры и невыплаченная ссуда.


Покупка квартиры для семьи с детьми - большая ответственность. Какой бы вариант жилья ни был выбран в итоге, крайне важно вести сделку с хладнокровием:

Заранее «примерьте» будущую ипотеку для семьи. Живите несколько месяцев в рамках бюджета, который останется на расходы в период выплаты кредита. Если вы не можете прожить на эти средства, вам нужно искать другое решение.


Тщательно проверьте не только все документы на квартиру перед принятием окончательного решения, но и закажите выписку из Единого государственного реестра юридических лиц непосредственно перед переводом денег и оформлением купли-продажи. Получить достоверную выписку можно буквально за полчаса на сайте Регистра УСРН, который формирует официальный документ в государственной базе данных Росреестра и заверяет его электронной цифровой подписью.



Текст: Наталья Петракова