Как правильно выбрать квартиру - проводим осмотр со знанием дела. Проверяем техническое состояние и документацию. Обсуждаем возможность перепланировки.

Как провести полный осмотр квартиры
Правильно проведенный осмотр квартиры состоит из 3 этапов:

Проверка технического состояния (стены и коммуникации).
Наличие и актуальность технической документации.
Оценка возможности последующей перепланировки.


Как проверить состояние стен, пола, потолка

Покупатели квартир не всегда обращают внимание на состояние стяжки пола, ровные углы и вертикальность стен, а зря: во время ремонта выравнивание поверхностей может стоить приличной суммы.
Проверить геометрию помещения в квартире несложно, достаточно запастись обычной рулеткой и строительным уровнем. Измеряем рулеткой расстояние между стенами у потолка и у пола - получаем вертикальный уклон; замеряем одинаковое расстояние у входа и в районе окна - получаем прогиб стен по горизонтали.
Таким же способом измеряем расстояние от пола до потолка в разных точках квартиры - узнаем, как выдерживается расстояние между полом и потолком. Наносим уровень на поверхности и получаем представление о соответствии вертикальности и горизонтальности. Обратите внимание на укладку плит перекрытия.
«Ходячие» стены означают будущие проблемы с ремонтом и развешиванием, например, кухонного гарнитура.


Как проверить вентиляцию
Как минимум, ванная и кухня должны иметь нормальную естественную вентиляцию. Подносим к вентиляционной решетке открытый огонь (спичку, свечу, зажигалку) и проверяем, нет ли заметного отклонения пламени в сторону вентиляционного стояка. Если на кухне стоит вытяжка, ее нужно на время проверки выключить.
Если нет хорошей тяги, ищем плесень в углах квартиры и в ванной. Свежий косметический ремонт может временно скрыть эту проблему, но здесь уже можно поговорить с хозяином «с азартом» и узнать правду.

Как проверить проводку
Без специального оборудования и знаний полностью проверить состояние сетей не получится, но оценить их функциональность можно:

Проверить работу сети под нагрузкой. Включите все электроприборы одновременно, включите свет - розетки и выключатели не должны нагреваться, предохранители не должны работать.
Проверьте исправность всех розеток (с любым устройством, даже зарядка от телефона подойдет) и осмотрите их - не оплавились ли они или покрылись копотью.
Если розеток очень мало, а устройства подключаются через тройники и удлинители, скорее всего, вам в будущем придется менять схему подключения. Лучше перед покупкой квартиры пригласить электрика и провести диагностику электросети.


Как проверить связь
Конечно, нужно открыть все краны и обратить внимание на напор и температуру воды. Обратите внимание на запах в ванной и туалете. Гнилые трубы пахнут странно, и их замена может быть дорогостоящей.
Чтобы проверить канализацию, не поленитесь набрать ведро с водой и поочередно вылить ее в унитаз, раковину, ванну. Если вода не уходит мгновенно с образованием воронки, вы нашли болевое место в этой квартире. А в новостройке и во вторичке болит по-разному.
В старой квартире канализация может быть изношена, забита, иметь протечки. В новостройке бывает, что строители сливают в канализацию остатки строительных смесей. В результате трубы или даже колено затвора унитаза может забиться не грязью, а затвердевшим бетоном.
Особое внимание уделяется счетчикам, в том числе газовым. Проверьте пломбу и попросите у владельца сертификаты проверки.

Как проверить техническую документацию
В общем, осмотр следует начинать с этого момента. Вам необходимо получить свежую выписку из Росреестра и проверить два основных пункта:

Статус помещения - жилой. В выписке статус отражается в строке «Назначение» раздела 1 «Информация о характеристиках объекта недвижимости».
Отсутствие незаконной перепланировки. Сначала спросите продавца, подавал ли он в Росреестр заявку на регистрацию перепланировки квартиры. В таком случае выписка из ЕГРН будет содержать актуальный план квартиры. Все, что осталось, - это сверить фактическую схему с данными выписки.

Получить выписку по квартире на сайте реестра ЕГРН может любой желающий, указав только адрес. Выписка будет сформирована из государственной базы данных Росреестра и заверена ЭЦП.
Если собственник предлагает посмотреть технический или кадастровый паспорт квартиры, вам все равно нужно получить выписку из ЕГРН - технические данные после прохождения государственной регистрации заносятся в базу Росреестра, где содержится самая актуальная информация.

Как оценить возможность будущей перепланировки при выборе квартиры
Купить квартиру под будущую перепланировку можно только после консультации со специалистом-застройщиком. Однако уже при первичном осмотре можно заранее сориентироваться в принципиальной пригодности квартиры к возможным конструктивным изменениям.
Нужно понимать, как в квартире расположены несущие стены - в таких стенах сложно согласовать не только снос, но и частичный демонтаж, и даже разводку. Могут потребоваться поддерживающие конструкции, а это довольно дорого. Поэтому лучше сразу представить, какие стены придется снимать или перемещать, и постараться выяснить, несущие ли они.

Есть несколько способов сделать это:

Изучите документацию. План квартиры в той же выписке из ЕГРН дает представление о капитальных стенах - обычно несущие стены более толстые, выделены штриховкой или жирными линиями.
Измерение толщины. Несущие стены толще перегородок, стандартная толщина перегородок (без штукатурного слоя) составляет:


в кирпичных домах - 80-120 мм,
в панельных домах - до 120 мм,
в монолитных домах - до 200 мм.



Проанализируйте общую характеристику (тип) дома и квартиры.


Панельные дома (в том числе брежневки и улучшенные) перепланировать очень сложно, так как все панели несущие. Можно безнаказанно только снести перегородку в ванной.
Кирпичные хрущевки обычно имеют внутри квартиры только перегородки, плиты перекрытия лежат на наружных стенах дома и межквартирных стенах.
Монолитные дома часто строят с открытым пространством, когда внешние стены и колонны несущие. В таких домах толщина стен не даст однозначно понять, несущая стена или нет. В этом случае вам нужно будет изучить план.
Сталинкас - дома 50-х годов с деревянными перекрытиями, что само по себе может исключать перепланировку. Позже возводились дома с перекрытиями из железобетона.
Студии, евродуплексы и другие квартиры с особыми планировочными особенностями - возможность изменений зависит от типа дома.



Текст: Наталья Петракова