Недвижимость на вторичном рынке чаще всего покупается с участием риэлторов или юристов. И это не случайно. Без специалиста сложно заключить безопасную сделку, если не знаешь, на что обращать внимание. В этой статье мы расскажем, как проверить продавца, чтобы не купить квартиру, которую потом заберут.

Как проверить продавца квартиры при покупке
Проверка квартиры на юридическую чистоту - обязательный этап любой сделки купли-продажи на рынке недвижимости. Чаще всего проверяется само имущество, но не менее важна личность продавца. В его жизни могут быть факторы, которые приведут к признанию сделки недействительной, и не всегда это результат мошенничества.
Юристы также обращают внимание на то, что также стоит проверить личность предыдущего владельца, особенно если сделка заключалась в последние три года. Ведь срок давности и признание сделки недействительной также может коснуться вас, несмотря на то, что вы только второй или даже третий в цепочке продаж.

Подтвердите личность продавца квартиры
Прежде всего, необходимо убедиться, что личность продавца и личность владельца квартиры совпадают. Право собственности подтверждается выпиской из ЕГРН. Его можно будет получить в короткие сроки в сервисе «Реестр ЕГРН». Согласно заявлению, вы увидите всех нынешних владельцев квартиры.
Попросите у продавца паспорт и убедитесь, что его данные совпадают с указанными в заявлении. Дополнительно стоит проверить паспорт на срок действия. Возможно, он истек, тогда Росреестр просто откажется регистрировать транзакцию, и вы потеряете время.
Осмотрите свой паспорт визуально. Он не должен содержать посторонних надписей, помарок и опечаток. На всех страницах должны быть указаны серия и номер паспорта, необходимые разрешительные отметки, печати, штампы.

Самое опасное, если паспорт окажется поддельным или украденным. Ни в коем случае нельзя переводить деньги такому продавцу. Вы можете проверить действительность и действительность своего паспорта на сайте CheckPerson.
Проверить семейное положение хозяина квартиры
Если у продавца квартиры в паспорте стоит штамп о регистрации брака, убедитесь, что супруг дал согласие на сделку. Необходимость такого согласия проистекает из права каждого из супругов распоряжаться совместно нажитым имуществом. Это необходимо сделать, даже если в выписке из ЕГРН владельцем указан только один супруг. А если супруг бывший, и квартира была куплена во время брака, его согласие тоже необходимо.

Исключение составляет получение квартиры до брака или брачного договора. Также не требуется согласования сделок с унаследованной, подаренной или приватизированной квартирой.
Согласие оформляется нотариально заверенной заявкой. Супруг должен четко указать в нем свое завещание и указать, что не возражает против продажи жилья. Если согласия не было, то супруг имеет право оспорить сделку в суде.
Проверить вменяемость и дееспособность
Правоспособность продавца подтверждается справками из ПНД и НД. Росреестр не требует их для регистрации сделки, но наличие сертификатов защитит покупателя.
При этом даже два таких сертификата не могут полностью избавить покупателя от рисков. Гражданский кодекс предусматривает возможность признания сделки недействительной, если она была заключена лицом, которое в принципе недееспособно или на момент совершения сделки не могло понять смысл своих действий и управлять ими. При этом не обязательно считать его недееспособным, достаточно его невменяемости в момент подписания договора.

Напротив, если по ссылке вы видите, что продавец зарегистрирован в одном из этих учреждений, это не всегда свидетельствует о его недееспособности. По закону только суд может признать гражданина таковым. При этом он уведомляет органы опеки и попечительства, из которых можно более точно узнать о дееспособности. Но обычно они не предоставляют такую информацию третьим лицам.
Еще один способ обезопасить себя - засвидетельствовать сделку у нотариуса в присутствии медицинского работника, который письменно подтвердит вменяемость продавца на момент совершения сделки.
Важный! Вы даже можете купить квартиру у продавца-инвалида. Для этого необходимо согласие его законного опекуна или попечителя, а также разрешение органов опеки и попечительства.
Проверить долги продавца квартиры
Даже само наличие долгов у продавца много говорит о его надежности и добросовестности. Но если долги большие, и против продавца начато исполнительное производство, то с его имуществом могут возникнуть проблемы в виде обременений. В этом случае продавец не может свободно распоряжаться своим имуществом. Для этого ему необходимо согласие третьей стороны: банка, кредитора и т. Д. Приобретая такую квартиру, вы рискуете заключить сделку, которую суд признает недействительной.

Проверить наличие долгов и исполнительное производство по ним можно в файле исполнительного производства ФССП. Для этого вам понадобятся имя и год рождения продавца.
Внимательно изучите договор. Есть ли условие, что вы принимаете долги старого хозяина за жилье. Старый собственник может передать покупателю задолженность по налогу на имущество, воспользовавшись своей неосторожностью и включив такое условие в договор (ст. 391 ГК РФ).
Проверить статус банкротства
Лица, в отношении которых проводится процедура банкротства, не могут свободно распоряжаться своим имуществом. Продажей занимается только арбитражный управляющий, а само жилье, как правило, продается на аукционе. Если продавец скрыл свое банкротство и продал квартиру, сделка будет признана недействительной.

Не забудьте проверить саму недвижимость перед заключением сделки. Основным документом для этого является выписка из ЕГРН. В сервисе ЕГРН Register вы можете в течение суток получить справку, которая будет принята судом, банком и государственными органами.


Текст: Елизавета Кобрина