Решая, как выбрать вторичную квартиру, важно уметь воспользоваться всеми преимуществами вторичного рынка жилья и избежать возможных рисков. Мы расскажем, как правильно выбрать квартиру для покупки и не прогадать.

Как купить квартиру на вторичном рынке: пошаговая инструкция

Решите, что для вас важно

предполагается покупать на собственные средства или в ипотеку - последнее предполагает дополнительные ограничения по вопросу о том, какую квартиру выбрать;
каков ваш потолок расходов,
желаемые кадры,
имеет значение для вас планировка квартиры,
какие районы подходят
для вас важнее близость метро или хороших магистралей,
подходит ли жилье на внешних этажах,
исключительно кирпичный дом или допустимы другие варианты,
наличие лоджии или балкона в квартире и их размеры,
зеленый двор и парковка,
планируя сделать капитальный ремонт новой квартиры или просто обновить стены,
собираетесь ли вы получить налоговый вычет на расходы на покупку дома.


Как правильно выбрать квартиру для покупки: вторичка имеет множество юридических нюансов
При всех своих преимуществах покупка дома на вторичном рынке - кот в мешке. Как выбрать квартиру для покупки с минимальным риском? Общее практическое правило - собрать всю возможную информацию. При любых отклонениях от стандартной ситуации привлекайте специалистов или ищите другой вариант.
Типичные примеры таких отклонений, требующие особого внимания:

квартира получена в результате приватизации - если один из арендаторов, зарегистрированных в ней, отказался участвовать в приватизации, то он сохраняет за собой пожизненное право жить, не являясь собственником;
в сделке будет участвовать недееспособный или несовершеннолетний - в случае обжалования покупки квартиры в суде шансы потерять покупку очень высоки;
квартира продается наследником, особенно тем, который недавно получил наследство - из-за риска отмены сделки судом другими наследниками;
последняя смена собственника квартиры была зарегистрирована менее 3-х лет назад - именно этот период дает некоторую страховку от мошенников или последствий судебного прекращения предыдущих сделок.


Как выбрать квартиру по низкой цене
Само жилье на вторичном рынке на 20-30% дешевле, чем в новостройках. Однако на вторичном рынке ценовой диапазон довольно значительный. С одной стороны, на стоимость квартиры влияют объективные факторы - площадь, материал стен, метраж, этажность, состояние дома и тому подобное. С другой стороны, субъективные причины могут заставить продавца снизить цену:

движение
острая потребность в деньгах
квартира заложена и скоро будет выставлена на аукцион,
конфликтная ситуация.


В каждом из этих случаев есть риск попасться на удочку мошенников и потратиться, как минимум, на судебные разбирательства. Или даже потерять и квартиру, и деньги.
Как выбрать вторичную недвижимость по невысокой цене и не ошибиться в этом случае?

Проведите тщательный сбор информации, найдите документальное подтверждение каждого слова продавца.
Самостоятельно запросите выписку из ЕГРН, посетите ЖЭК и поговорите с соседями.
Проверить продавца на наличие долгов в МТП и судебных тяжб.
Убедитесь, что продавец является владельцем квартиры, а не попечителем.
Нанять юриста по недвижимости для подготовки сделки.

В результате можно как выиграть деньги, так и понести серьезные убытки. Более надежный способ заключить выгодную сделку - провести тщательный осмотр квартиры и попытаться сбить цену, выявив недостатки.

Как правильно организовать осмотр квартиры
Поскольку выбор вторичной квартиры - задача не из легких, следует подготовиться к личному посещению будущей квартиры:

согласовать с продавцом время и продолжительность ознакомления с жильем - выделите для вас достаточно времени, не менее 1-2 часов;
к моменту вашего приезда на квартиру должны быть установлены правоустанавливающие и технические документы, а в оригинале - проверка планировки и других вопросов;
пригласите хозяев на встречу и посмотрите их паспорта - не стесняйтесь убедиться, кто стоит перед вами, когда вы встречаетесь сами.

Приходите раньше назначенного времени и осмотрите окрестности, сам дом и подъезд. Обратите внимание на состояние окон и дверей в других квартирах - это может дать некоторое представление об социальном уровне соседей.

Во время экзамена действуйте методично, используйте заранее подготовленный список вопросов. Не позволяйте светской беседе отвлекать себя от сути происходящего, можно даже прямо попросить тишины. Это позволит вам заметить все недостатки в комнате и получить нужные ответы.
Возможно, вам удастся обосновать предложение о снижении цены на квартиру выявленными недостатками или обстоятельствами. Среди них могут быть, например, следующие:

входная дверь в квартиру находится рядом с лифтом;
угловая квартира;
требуется замена электропроводки.


Как выбрать квартиру для покупки: на что ориентироваться в итоге
Помимо сбора юридической и технической информации о квартирах, вам также необходимо собрать информацию о планах и намерениях продавца. Такие детали могут существенно повлиять на окончательное решение о выборе той или иной квартиры на вторичном рынке.

если собственники планируют купить еще одну квартиру одновременно с продажей этой квартиры, сделка может сильно затянуться или даже сорваться через некоторое время;
если владельцы владеют квартирой менее 3 лет, они могут не согласиться указать полную стоимость в договоре из-за налога, который им придется платить. В этом случае вы не сможете оформить ипотеку на покупку данной квартиры.


Резюме
Ответ на вопрос, как правильно выбрать квартиру для покупки, зависит от того, готовы ли вы доверить это специалистам или предпочитаете делать это самостоятельно. В первом случае задача, по сути, сводится к выбору квалифицированного риелтора и юриста. Но когда вы самостоятельно организуете покупку квартиры на вторичном рынке, вам нужно будет пройти ряд этапов:

поиск вариантов квартир,
проверка документов,
осмотр жилья, выявление скрытых недостатков,
переговоры о сделке,
подготовка и оформление документов.