Рефинансирование кредита в банке - не особо сложный процесс, но точный расчет необходим. Если вы не знаете, как рефинансировать ипотеку, вы можете не получить именно тот результат, для которого все было начато.

Определяем цели рефинансирования ипотеки
В основном необходимость рефинансирования существующей ссуды возникает, когда вам необходимо:

снизить общую стоимость кредита при изменении кредитной ставки банков
изменить валюту кредита;
уменьшить ежемесячный платеж;
получить дополнительные заемные средства под залог того же имущества.

Далее давайте более подробно поговорим о случаях, когда целью является снижение общих затрат на погашение оставшейся части кредита. В то же время информация о простейших методах анализа будет полезна тем, кто преследует другие цели рефинансирования ипотеки.

Как рефинансировать ипотеку - пошаговый план

В зависимости от цели рефинансирования будущего кредита собирайте предложения от банков. На самом первом этапе нецелесообразно массово рассылать заявки во все доступные кредитные организации; лучше использовать открытую информацию на сайтах.
Выберите 4-5 банков с привлекательными ставками и проверьте, действительно ли они позволяют улучшить условия кредитования по сравнению с действующей ипотекой. Мы расскажем, как это сделать дальше.
Выберите 2-3 лучших банка на основе вашей оценки и спросите их сотрудников, какие дополнительные условия они выдвигают - например, страхование, комиссии, обязательные платные услуги. Не будет лишним узнать, как банк относится к возможности повторного кредитования в будущем, ведь срок ипотеки очень большой. Не исключено, что вам снова захочется изменить параметры кредита.
С учетом новых данных повторите расчет полной стоимости кредита и примите решение. В процессе общения со специалистами банка нельзя позволять втягивать вас в бумажную волокиту. Наличие нескольких заявок на получение ссуды приведет к многочисленным запросам в кредитные бюро, что отрицательно скажется на вашем кредитном рейтинге. В результате кредит в банке с лучшими условиями может быть недоступен.
Узнайте в своем банке, как рефинансировать ипотеку по действующей ссуде. Для своих клиентов с хорошей кредитной историей банк может предложить очень привлекательные условия, поскольку риски для таких заемщиков минимальны. К тому же вам не придется тратить много времени и денег на пере-кредитование в вашем банке, многие документы о вас и вашей собственности уже есть.
Проанализировать всю информацию, которую нам удалось собрать, и принять окончательное решение.
Подайте заявку на рефинансирование ипотеки и соберите документы согласно списку банка.
Внимательно изучите и подпишите необходимые документы,
Погасите предыдущий долг и переведите ипотеку в новый банк. Делается это совместно с сотрудником банка - со старым банком снимаете нагрузку с квартиры, с новым - возлагаете.


Технически здесь возможны два варианта:

Сначала подается заявление на снятие старой ипотеки, через 3 дня его оформляет Росреестр, затем подается заявление о наложении обременения на недвижимость по новому кредиту. Все это время новый банк несет риск беззалоговой ссуды, потому что на самом деле деньги вам выданы, а залог не выдан.
Старый банк, прежде чем дать вам деньги, дает письменное согласие на регистрацию новой ипотеки «поверх» старой, затем она регистрируется, новый банк дает вам деньги, вы выплачиваете старую ссуду и снимаете первую ипотеку с старый банк. В результате новый банк рискует намного меньше, но старый банк рискует, поэтому такая схема используется реже.

При любых сделках с недвижимостью необходимо контролировать ее правовой статус в Росреестре, так как любые ошибки и неточности здесь могут стоить очень дорого. В частности, при погашении ипотеки или при рефинансировании снятие обременения не происходит автоматически, как до сих пор многие считают. Если у вас нет выписки из Росреестра об отсутствии обременений на квартиру, то ее обязательно нужно получить и сохранить среди правоустанавливающих документов на жилье.

Заказать выписку можно как лично, так и онлайн. Удобно воспользоваться круглосуточным официальным сервисом ЕГРН Register, который сформирует юридически значимый документ из государственной базы данных Росреестра и отправит его на электронную почту.
Когда можно рефинансировать ипотеку
В некоторых ипотечных договорах предусмотрено ограничение минимального срока, до истечения которого заемщик не имеет права на рефинансирование или досрочное погашение кредита, могут быть установлены штрафные санкции за нарушение.
Однако не менее важно учитывать и другой вопрос: сколько времени потребуется на рефинансирование ипотеки, чтобы она стала прибыльной?
Часто звучит рекомендация о том, что реструктуризация невыгодна, если половина срока прошла. В этом совете есть некоторая логика, поскольку при едином графике погашения кредита структура платежей меняется в течение периода кредита. В начале срока практически вся сумма включается в выплату процентов, а ближе к концу погашается само тело кредита.

На рисунке ниже показан пример графика изменения структуры платежа по ссуде в течение срока ссуды - основной долг обозначен синим цветом, а проценты - серым. Ежемесячный платеж постоянный и составляет 40 тысяч рублей.

В первой половине кредита основная часть выплаты приходится на проценты, основной долг погашается в конце срока

График показывает, когда можно рефинансировать ипотеку - в начале периода кредитования потери будут минимальными. Теоретически рефинансировать в середине срока или позже действительно невыгодно - ведь основной долг не погашен, а проценты уже выплачены. После заключения нового кредитного договора вам придется платить по той же схеме, но по сниженной процентной ставке. Фактически, вам придется повторно выплатить проценты на ту же основную сумму. Поэтому считается, что рефинансировать ипотеку имеет смысл только в начале срока кредита.
Однако это слишком общее утверждение, не учитывающее многих нюансов. В каждом случае нужно самостоятельно проверять возможный финансовый результат, результат может быть неожиданным.
Как это сделать, ведь формулы расчета аннуитета сложны и требуют специальной подготовки? Но нет, есть простой способ ориентироваться в числах, доступный каждому.

Как сделать рефинансирование ипотеки выгодным - рассчитываем затраты и сравниваем сами
Общий порядок расчета следующий (далее мы рассмотрим примеры):

Определите общую сумму платежного баланса по кредиту. В графике платежей обычно указывается только остаток основного долга на дату следующего платежа. Однако рассчитать общий остаток с процентами несложно, делается это так:

Сумма оставшихся платежей = Ежемесячный платеж по графику * Количество оставшихся месяцев.
Полученный результат будет включать как остаток долга, так и проценты к уплате.

В любом онлайн-калькуляторе рассчитайте будущие выплаты по новому кредиту, исходя из данных об остатке основного долга и оставшемся сроке по старому кредиту с новой процентной ставкой.
Сравните результаты, полученные в пунктах 1 и 2, для общей суммы.
Для полноты оценки нужно добавить в расчеты стоимость годовой или разовой страховки на весь оставшийся период кредитования по обоим кредитам, комиссии за выдачу нового кредита, затраты на подготовку документов и госрегистрацию ипотеки.
Полученный результат наглядно покажет, насколько целесообразно рефинансировать.


Примеры расчетов для сравнения вариантов рефинансирования ипотеки
Пример 1
У нас есть действующий кредит со следующими параметрами:
Сумма кредита: 3 000 тыс. Руб.
Срок: 15 лет, оплачивается 10 лет, осталось 5 лет.
Процентная ставка: 14%.
Остаток задолженности: 1 722 тыс. Руб.
Осталось выплатить вместе с процентами - 2 406 тыс. Руб. (рассчитываем согласно графику погашения кредита, умножая количество оставшихся платежей на сумму ежемесячного платежа).
Страхование при действующем кредите не предусмотрено, штрафов за досрочное погашение нет. Мы рассматриваем 3 предложения банков по рефинансированию оставшейся задолженности (1 722 тыс. Руб.) Сроком на 5 лет по более низкой ставке. Обязательным условием получения новых кредитов является страхование жизни и имущества. Цель рефинансирования - сэкономить.




Показатели, тыс. Руб.


Остающийся основной долг


% к оплате


Общая задолженность с%


Оплата в месяц


Страхование


Комиссии
разовый


Общее




в год


на срок




Текущий заем, всего


3 000


4200










включая:












Оплачено через 10 лет


1,278


3516


4 794



















Осталось 5 лет, ставка 14%


1722


684


2 406


40


0


0


0


2 406




Варианты рефинансирования:






















5 лет, ставка 9,5%


1722


448


2 170


36


40


200


17


2387




5 лет, ставка 11%


1722


524


2245


37


40


200


17


2462




5 лет, ставка 12%


1722


575


2,297


38


40


200


17


2514




Выводы:

Несмотря на то, что прошло намного больше половины срока кредита, снижение ставки даже на 2% дает экономию на выплатах по кредиту (столбец «Общая задолженность с%»).
Ежемесячный платеж по кредиту уменьшится, но будут ежегодные расходы на страхование.
С учетом дополнительных затрат на новые кредиты (страхование и комиссии) в 2 случаях из 3 теряется прибыль от процентной ставки, и рефинансирование становится убыточным (столбец «Итого»). Если учесть ожидаемые затраты на процедуру рефинансирования (оценка недвижимости, регистрационные действия), то выгоднее продолжить погашение кредита по ставке 14% без новых затрат, чем рефинансировать его даже под 9,5%.


Пример 2
Рассмотрим возможность рефинансирования с пролонгацией - продлением срока кредита для уменьшения размера ежемесячного платежа. По условиям нового кредита проценты будут ниже, но есть обязательства по годовому страхованию жизни и имущества, а также разовая комиссия за выдачу кредита.




Показатели, тыс. Руб.


Остающийся основной долг


% к оплате


Общая задолженность с%


Оплата в месяц


Страхование


Комиссии
разовый


Общее




в год


на срок




Текущий заем, всего


3 000


4200










включая:












Оплачено через 10 лет


1,278


3516


4 794



















Остается 5 лет, ставка 14%


1722


684


2 406


40


0


0


0


2 406




Вариант рефинансирования:






















10 лет, ставка 11%


1722


1,124


2846


24


40


400


17


3263




Выводы:

Снижение процентной ставки и более длительный срок погашения снижает сумму платежа в месяц с 40 до 24 тысяч рублей. - снижается кредитная нагрузка.
В результате общая сумма выплат с процентами увеличивается на 440 тысяч рублей, а с учетом страховки и комиссии стоимость кредита увеличивается на 857 тысяч рублей. Вместо 2 406 тыс. Руб. за 5 лет придется заплатить 3 263 тыс. руб. через 10 лет.


Подведем итоги: когда можно рефинансировать ипотеку и как ее лучше организовать
Решение вопроса о том, сколько времени потребуется на рефинансирование ипотеки, не имеет однозначного ответа на все случаи. Вам необходимо произвести расчет и сравнить результаты с действующим ипотечным соглашением.
Информации о снижении ставки или размере ежемесячного платежа недостаточно для принятия обоснованного решения; необходимо учитывать все платежи и расходы на процедуру рефинансирования.
Как сделать рефинансирование ипотеки максимально эффективным?

Оценивая выгодные предложения от других банков, не забудьте сделать запрос к своему - чтобы удержать хорошего клиента, кредитор может существенно смягчить условия имеющегося кредита или провести рефинансирование. Тогда вам не придется нести дополнительных затрат на оценку недвижимости, а сама процедура станет проще.


Узнайте об экономии времени и средств на всех этапах подготовки документов. Например, выписку из ЕГРН можно получить без посещения МФЦ или Росреестра. Вы можете воспользоваться круглосуточным онлайн-сервисом ЕГРН Register и получить официальную выписку с электронной подписью на свою электронную почту. Документ можно легко распечатать, скопировать на флешку или отправить на электронную почту банка.


Помните, что будьте благоразумны: не спешите сразу оформлять кредитные заявки в несколько банков, сначала просто соберите и проанализируйте информацию. По каждому заявлению банки будут запрашивать информацию у кредитных бюро, и большое количество запросов отрицательно скажется на вашем кредитном рейтинге.


Текст: Наталья Петракова