Покупателю недвижимости следует быть осторожным. Покупка квартиры с обременениями может привести к финансовым потерям и проблемам, которые потом придется долго решать с участием правоохранительных органов. Мы расскажем, чем грозит покупка квартиры с обременениями и как это проверить перед покупкой.

Что такое обременение
Обременение - это ограничение права распоряжаться имуществом. Например, собственник может жить в квартире или сдавать ее в аренду, но не жертвовать. Обременение возникает по закону или договору и означает, что существует третье лицо, которое наложило ограничение и имеет права на квартиру. Его согласие должно быть получено при проведении транзакций.
Более того, обременение не запрещает куплю-продажу квартиры. Основная опасность для покупателя заключается в том, что продавцы не любят сообщать о подобных проблемах, и в будущем это может доставить новому владельцу немало забот.

Какие обременения можно наложить на квартиру
Старый собственник передает обременение новому покупателю «в подарок». Таким образом, цена ограниченных квартир ниже, чем цена аналогичной «чистой» недвижимости.
На квартиру возлагается пять основных нагрузок:

Ипотека предполагает, что банк на длительный срок ссужает покупателю квартиры деньги, которые покроют расходы на покупку. Для гарантии выплаты долга банк по договору отнимает часть прав на квартиру до момента погашения ипотеки. В течение всего этого периода заемщик не может проводить юридические операции с квартирой без согласия банка.
Аренда предполагает заключение договора о передаче квартиры во временное пользование другому лицу за определенную плату. Арендатор может пользоваться квартирой только в течение срока действия договора, но не имеет на это никаких прав. В течение срока аренды вы можете выселить арендатора только через суд. Но даже смена собственника не является основанием для расторжения договора.
Арест означает, что суд ограничил права собственника на распоряжение квартирой. Это может быть вызвано несвоевременными выплатами по ипотеке или коммунальным услугам, разделом имущества бывших супругов или судебными разбирательствами. Продажа арестованного объекта невозможна до снятия ограничения уполномоченным органом.
Арендная плата подразумевает наличие человека, который регулярно платит владельцу квартиры за то, что он может в ней жить. Отличие от аренды в том, что плательщик ренты получит квартиру в будущем. Плательщик аннуитета - это формальный домовладелец, который не может распоряжаться квартирой без согласия арендатора.
Доверительное управление означает, что владелец квартиры передает часть прав на имущество третьему лицу. Например, во время длительного лечения хозяина менеджер может сдать квартиру и оплатить счета. Пока действует договор доверительного управления, продать квартиру невозможно.


Чем грозит покупателю квартиры обременения
Покупка квартиры с любым из обременений доставит покупателю ряд проблем.

Сделка по покупке ипотечной квартиры может быть сорвана, если банк не согласится на продажу.
Арендаторы могут отказаться от выезда из собственности в течение срока аренды или даже после его истечения. Эту проблему придется решать в суде.
Покупатель квартиры с арендой будет вынужден пожизненно содержать арендатора.
Продажа арестованной квартиры запрещена, поэтому такая сделка не будет зарегистрирована. Проверьте квартиру перед тем, как передать деньги продавцу.


Как видите, обременения значительно усложняют жизнь покупателям квартир. Чтобы помочь им обезопасить себя, государство ведет реестр, в котором регистрируются все операции, приводящие к возникновению обременений. Именно выписка из ЕГРН об отсутствии обременений помогает проверить квартиру.
Как получить справку об отсутствии обременений
Справку ЕГРН об обременениях можно получить в бумажном и электронном виде. Эти варианты одинаково актуальны. Бумажная заверяется печатью и подписью Росреестра, а электронная - его ЭЦП. Суд, банк и государственные органы примут любой формат.
Чтобы получить помощь, оставьте онлайн-запрос в сервисе ЕГРН Register. Это самый простой и дешевый способ. Введите адрес или кадастровый номер объекта в специальное поле и заплатите 200 рублей за выписку о характеристиках и правах. Если помимо информации об обременениях нужна полная история владельцев, закажите полную выписку за 350 руб.

В течение 6 часов вы получите на электронную почту pdf-файл, заверенный ЭЦП Росреестра. Выписка является официальной и заверена ЭЦП Росреестра - ее принимают банки, суды и государственные органы.
Если из первой справки вы узнали, что в квартире есть ограничения, договоритесь с хозяином, чтобы от них избавились. Но не забудьте проверить результат, проверив снятие обременения в ЕГРН. Заявление об снятии обременений можно получить таким же образом.
Проверяйте квартиру на наличие обременений прямо сейчас!