Закон предусматривает, что граждане могут заключать сделки с недвижимостью только в том случае, если они полностью дееспособны и адекватны. Если позже выяснится, что какая-либо из сторон договора недееспособна, то сделка будет признана недействительной и аннулирована. Мы объясним, как сделать так, чтобы продавец квартиры был грамотным и не потерял свои деньги.

Кто может ограничивать дееспособность и почему
По умолчанию дееспособным считается каждый человек, которому исполнилось восемнадцать лет. Только судебный орган может установить недееспособность гражданина. Для этого туда обращаются родственники гражданина, органы опеки, психиатрии.
Есть несколько типов недееспособности:

Возрастная недееспособность - до 18 лет и в преклонном возрасте, когда человек теряет способность осознавать смысл собственных действий действий и контролировать их. В первом случае лицо является недееспособным, а во втором признано таковым судом.
Инвалидность вследствие психических расстройств - потеря способности адекватно воспринимать действительность и нести ответственность за свои действия.
Частичная нетрудоспособность - ограничивает только ряд прав и обязанностей.


Почему опасно покупать квартиру у инвалида?
Сделка, заключенная с недееспособным лицом, может быть признана судом недействительной. Это означает, что стороны будут вынуждены вернуть все в то состояние, которое было до сделки. Покупатель сдает квартиру продавцу, а продавец возвращает деньги.
Основная проблема в том, что на момент расторжения договора у продавца этих денег может уже не быть. Он все равно вернет их, но по частям. Бывают ситуации, когда ждать возврата полной суммы нужно несколько лет. При этом незадачливый покупатель остается без жилья и средств на новое жилье.

Как проверить дееспособность продавца при покупке квартиры
Органы, регистрирующие сделки с недвижимым имуществом, не относят справки, подтверждающие правоспособность сторон, к обязательным документам для заключения договора. Но получить их все же стоит, чтобы убедиться, что они в безопасности.
Покупатель не имеет права требовать от продавца сертификат, подтверждающий его соответствие. Продавец может отказаться что-то доказывать и не объяснять причин. Одних просто обижает, что их «считают сумасшедшими», а другие скрывают действительность. Такое поведение в любом случае вызывает сомнения и заставляет трижды задуматься о заключении договора.

На практике правоспособность продавца обычно проверяется:

В личном общении. Серьезное психологическое расстройство также можно заметить невооруженным глазом. Для дополнительной уверенности поговорите с родственниками и соседями продавца: они также могут подтвердить его вменяемость. Социальные сети также могут многое рассказать о личности человека.
Имея права на вождение автомобиля. Если продавец водит машину, это означает, что он недавно прошел медицинское обследование, которое не обнаружило в нем ничего ненормального.
При заключении сделки у нотариуса. Он юридически обязан удостовериться, что стороны дееспособны и что они оба понимают смысл и последствия сделки. Нотариус не психиатр, адекватность оценивает на глаз, но в суде поддержит покупателя и выступит на его стороне официальным свидетелем.


Для заключения сделки можно дополнительно пригласить психиатра, который осмотрит продавца и составит заключение о его психическом состоянии.
Если продавец согласился предоставить документы, проверьте справки из наркологического и психоневрологического диспансеров. Но 100% гарантии это не даст по трем причинам:

справки из медицинских учреждений легко подделать. Если вы получили сертификат, дополнительно обратитесь к нотариусу, который проверит его подлинность;
регистрация в одном из диспансеров не указывает на точную недееспособность продавца, ведь только суд может признать его таковым;
человек может не быть зарегистрирован во время запроса сертификата, но потерять дееспособность в период транзакции.


Достоверную информацию можно получить в органах опеки и попечительства по месту жительства продавца. О новых недееспособных информирует в первую очередь их суд, чтобы они находились под присмотром. Но получить от них информацию не так-то просто, если вы не фантастически обаятельны и не имеете корки офицера МВД.
Уточняйте у продавца, но не забывайте проверять юридическую чистоту объекта недвижимости. Базовым документом, содержащим основную информацию, является выписка из ЕГРН. Его можно будет получить в короткие сроки в сервисе «Реестр ЕГРН».


Текст: Елизавета Кобрина