Для желающих продать квартиру без риелтора мы собрали все советы по подготовке квартиры к продаже, список необходимых документов, нюансы оформления сделки и расчетов в одном месте. Воспользуйтесь нашей пошаговой инструкцией, чтобы помочь вам продать квартиру самостоятельно!

Как продать квартиру самому: общие правила
Если вы планируете самостоятельно продать квартиру, вы должны быть готовы потратить на это время и деньги. С риелтором процесс будет быстрее, однако за помощь в поиске покупателя придется заплатить не менее 10% от суммы сделки, в зависимости от региона. Когда речь идет о продаже «сложной» квартиры - например, находящейся в другом городе и т. Д., Имеет смысл обращаться в агентства недвижимости.
Если вы продаете типовую квартиру и тщательно следуете инструкции, то особых проблем возникнуть не должно.

Перед продажей вам потребуется сделать:

Сбор недостающих документов;
Провести предпродажную подготовку квартиры;
Размещать объявления о продаже квартиры на соответствующих сайтах;
Организовать просмотр квартиры для потенциальных покупателей;
Проверить документы покупателей;
Заключаем предварительные и основные договоры.


При продаже квартиры самостоятельно также необходимо учитывать, была ли она куплена на материнский капитал или нет, проживают ли в ней несовершеннолетние, есть ли обременение по ипотеке и т. Д.
Продажа квартиры: с чего начать
Условно процесс продажи квартиры можно разделить на два этапа: подготовительный и основной.

Подготовительный этап к продаже квартиры включает:

Определение стоимости вашей квартиры;
Разборка, уборка, освобождение квартиры от вещей;
Косметический ремонт - при необходимости;
Сбор документов;
Размещение рекламы и продажа на тематических ресурсах;
Показ квартиры отвечающим покупателям.


Основной этап продажи квартиры включает:

Заключение предварительного договора и получение задатка;
Подписание основного договора с последующей регистрацией;
Передача квартиры и ключей;
Получение оставшихся денег;
Оплата налоговых сборов.


Пошаговая инструкция по продаже квартиры без риелтора
Определение стоимости вашей квартиры
Сюда можно попасть двумя способами:

Следите за ценами на квартиры в своем районе самостоятельно, сравнивая свою квартиру (метраж, техническое состояние) с аналогичными квартирами. Это поможет вам понять среднерыночную цену.
Закажите отчет об оценке квартиры (цена от 2–3 тысяч рублей), который будет содержать информацию о рыночной и ликвидационной стоимости вашего имущества.

Не забывайте, что цена, по которой вы собираетесь выставлять квартиру, должна соответствовать рыночной стоимости. Завышенная цена заставит потенциальных покупателей рассматривать более выгодные предложения, и, соответственно, вы не сможете быстро продать квартиру.

При определении стоимости квартиры рекомендуем исходить из следующих параметров:

Площадь, размер которой прямо пропорционален цене: больше метража - выше стоимость;
Количество комнат и их расположение относительно друг друга. Изолированные комнаты, раздельный санузел благотворно скажется на цене. А вот смежные комнаты и совмещенный санузел понизят его. То же касается кладовых, прачечных - их наличие или отсутствие, а также состояние балкона.
Этажность (первый и последний менее востребованы);
Наличие или отсутствие ремонта;
Расположение и инфраструктура района. В городах-миллионниках дороже ценятся квартиры возле транспортных развязок и метро. Для семей с детьми и пожилых людей важна близость больниц, аптек, парков, школ, детских садов и игровых площадок.
Общее состояние дома. Так что у домов, построенных полвека назад, могут быть технические проблемы: протекающая крыша, плохое водоснабжение и т. Д. Отдельно отметим дома, принадлежащие ОКН (объекты культурного наследия). Продать их намного сложнее, несмотря на всю заманчивую идею жить в памятнике культуры. Существуют гораздо более высокие налоги и требования к ремонту, что делает их менее привлекательными для покупателей.
Юридические аспекты: наличие обременений, неуплаченной коммунальной задолженности и др.


Предпродажная подготовка квартиры
Сделайте презентацию своей квартиры! Проведите генеральную уборку и избавьтесь от ненужных вещей, которые «съедают» квадратные метры. Так вы сможете показать пространство и создать уютную атмосферу, которая сделает квартиру более привлекательной. При необходимости можно произвести косметический ремонт, а также привести в рабочее состояние окна, двери, электрику и сантехнику. По статистике, даже если вы потратите 3% от стоимости недвижимости на ремонт, вы продадите квартиру на 7% дороже.
Если денег от слова совсем нет, можно отклеить обои и хотя бы помыть квартиру от пыли и грязи. Такую квартиру можно выставить на продажу уже подготовленной к ремонту.
Также на решение о покупке может повлиять состояние и внешний вид подъезда, лестниц и т. Д. Чистые стены, очищенные от граффити, как минимум сделают подъезд более привлекательным.

Сборник документов
Вот список необходимых документов (и условий), которые вам понадобятся при продаже квартиры самостоятельно. Учтите, что перечень документов на продажу квартиры может иметь свои особенности, например, если вы продаете квартиру, купленную на материнский капитал, в ипотеку или у вас есть несовершеннолетние дети.




Документы требуются немедленно


Документы с ограниченным сроком действия, которые необходимо получить перед самой транзакцией




Свидетельство о праве собственности на квартиру. Если недвижимость была приобретена после отзыва сертификатов, потребуется договор, по которому жилье перешло в собственность, и выписка из ЕГРН.


Согласие органов опеки и попечительства на продажу квартиры при ущемлении интересов несовершеннолетнего собственника




Паспорт или свидетельство о рождении для детей-владельцев до 14 лет


Свидетельство формы 9 (справка о составе семьи, бесплатно выдается в МФЦ)




Кадастровый паспорт на квартиру (можно получить в МФЦ, Росреестре или непосредственно в Кадастровой палате)


Справка о расчетах за коммунальные услуги или квитанции по оплате коммунальных услуг за последние месяцы




Технический паспорт




Справка из налоговой об отсутствии долгов




Согласие второго супруга на отчуждение недвижимого имущества




Перечень документов, необходимых для самостоятельной продажи квартиры

Размещение рекламы
Советуем придерживаться следующих правил размещения и подготовки рекламы:
Снимайте квартиру утром или днем при естественном освещении. При съемке - подчеркните метраж и основные достоинства квартиры. Если есть кладовая, уберите ее. Если в ванной комнате новый кафель и поменяны трубы - это тоже заслуживает внимания! Показать вид из окна, наличие парковки, ухоженной придомовой территории.
При составлении объявления укажите основные параметры квартиры, отметьте инфраструктуру (сады, школы, больницы и т. Д.). Сделайте свое объявление максимально информативным, чтобы у покупателя не возникло вопросов.
Разместите свою рекламу на нескольких внутренних торговых площадках. Это могут быть как сайты, так и группы в социальных сетях, где можно разместить (или за небольшую плату) свое объявление и продать его бесплатно.

Показ квартиры потенциальным покупателям
Будьте вежливы и приветливы - к покупке способствует приятное впечатление, в том числе от хозяина. В ходе разговора узнайте, с какой целью приобретается квартира. Для тех, кто планирует сдавать в аренду, будет актуальна уступка в виде бытовой техники или мебели, которую вы готовы оставить. Для тех, кто покупает для себя или близких, подробно расскажите о преимуществах своей квартиры по сравнению с аналогичными, продаваемыми в том же районе.
Основные этапы продажи квартиры
Как мы уже говорили выше, основной этап покупки квартиры включает в себя:

Подписание предварительного договора или депозитного договора;
Подписание основного договора купли-продажи;
Его регистрация;
Получение оставшейся суммы.


Предварительный договор купли-продажи / депозитный договор
Если вы продаете квартиру самостоятельно, вам нужно будет заключить либо предварительный договор, либо договор купли-продажи. И тот, и другой предназначены для фиксации намерений покупателя - покупать, продавца - продавать. В ходе этих договоров покупатель оплачивает часть стоимости квартиры, а продавец удаляет все объявления о продаже с веб-сайтов и перестает показывать квартиру другим потенциальным покупателям. Контракты необходимы для того, чтобы дать время как продавцу, так и покупателю собрать недостающие документы, с коротким сроком действия (следовательно, они собираются непосредственно перед самой транзакцией).

В чем разница между предварительным договором купли-продажи и депозитным договором?




Предварительный договор купли-продажи квартиры



Договор залога купли-продажи квартиры





Если залогом является предоплата, то при отказе сторон от заключения сделки покупателю должна быть возвращена вся сумма. В договоре может быть прописан пункт, согласно которому в случае отказа продавца от продажи он возвращает переданную ему сумму в качестве предоплаты, при этом с начисленными процентами (с момента получения до момента возврата).


Если сделка не состоится по вине покупателя, сумма залога остается у продавца. Если сделка не заключена по вине продавца, он обязан вернуть покупателю двойную сумму задатка.




Предварительный договор включает следующие пункты (они также будут продублированы в основном договоре):

Стоимость квартиры и ее основные характеристики (метраж, адрес, этажность и др.);
Порядок оплаты (единовременно, частями и т. Д.);
Кто за что платит при купле-продаже квартиры (оплата нотариальных услуг, аренда сейфа и т. Д.), А также ответственность каждой из сторон в случае отказа от обязательств;
Сроки - когда продавец освобождает квартиру и снимает ее с учета, а также время, когда сделка будет окончательно завершена, деньги будут переведены, и продавец передаст ключи от квартиры.


Платежи за квартиру

При оплате наличными. Один из самых надежных способов перевода денег - это сейф. Сдается покупателем на срок, в течение которого необходимо завершить регистрационные действия (ориентировочно - 10-14 дней). Деньги помещаются в ячейку в присутствии сотрудников банка, пакет с оплатой опечатывается и опечатывается. После регистрации сделки в Росреестре обе стороны получают договор о регистрации и выписку из ЕГРН, подтверждающую сделку. На основании этих документов и акта приема-передачи квартиры продавец получит деньги, положенные в ячейку.
Для безналичной оплаты используется аккредитив и платежное поручение. Если покупатель покупает вашу квартиру в ипотеку, то здесь также применяется безналичный расчет. Банк переводит деньги на лицевой счет продавца после регистрации перехода права собственности (договора).


Заключение договора купли-продажи квартиры и регистрация прав нового собственника
Основной договор купли-продажи оформлен письменно в 3-х экземплярах. Как мы уже отмечали выше, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних, то в сделке участвует нотариус. В контракт включены условия, на которых было заключено предварительное соглашение. Комплект документов дополняется квитанцией об оплате госпошлины. Стороны сделки обращаются в МФЦ или Росреестр, где пишут заявление о проведении регистрационных действий.

Передача квартиры и получение денег
После регистрации сделки покупатель получает зарегистрированный договор и выписку из ЕГРН, свидетельствующую о внесении записи в реестр. Продавцу предоставляется только его копия контракта. Следующий этап - это передача квартиры и оформление акта приема-передачи. Он оформляется в двух экземплярах, а при привлечении покупателем заемных средств - в 3-х экземплярах (+1 для банка). На основании зарегистрированного договора и акта приема-передачи банк открывает продавцу доступ к деньгам. На этом сделка по самопродаже квартиры завершена! Поздравляю!

Текст: Дарья Морозова