Как можно продать квартиру с материнской платой - пошаговая инструкция. Можно ли продать ипотечную квартиру с материнским капиталом и как разделить такое жилье при расторжении брака - разбираем подробности.

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал
Материнский капитал относится к мерам государственной поддержки семей с детьми, является одним из видов бюджетного финансирования. А бюджетные деньги должны расходоваться строго по назначению и выполнять свою целевую функцию - в этом случае улучшать жилищные условия детей и семьи в целом.
За исполнением нормативных актов в этой сфере следят сотрудники пенсионного фонда, прокуратуры, органов опеки и попечительства. Основными нормативными актами являются Закон о поддержке семей с детьми № 256-ФЗ и Правила направления материнского капитала на улучшение жилищных условий, утвержденные Постановлением Правительства РФ № 862.

Законодательство не запрещает продажу квартиры, купленной на материнский капитал, но ее придется продавать с учетом ограничений, налагаемых государством. Закон защищает детей от ухудшения жилищных условий, предотвращает фиктивные операции по обналичиванию материнского капитала.
Отдельный вопрос - как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом. Помимо обычных ограничений на использование материнской субсидии, существуют также требования и ограничения банка. Однако в этом случае вы можете продать квартиру, купленную на материнский капитал, если будете действовать в рамках закона.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал - пошаговая инструкция
Для начала рассмотрим последовательность этапов продажи квартиры, купленной на материнский капитал, на которую не привлекался банковский кредит или он уже погашен (ипотека выплачена, обременение снято).
1. Разобраться с размещением акций - выполнить требования ПФР
Используя материнский капитал, родитель или лицо, его заменяющее, обязуется обеспечить всех членов семьи (и детей - в первую очередь) долями в приобретаемой квартире перед Пенсионным фондом. Если покупается готовый дом, акции распределяются сразу после покупки. Если квартира оплачивается материнским капиталом на этапе строительства или ипотечной ссудой, то на размещение паев отводится полгода после регистрации свидетельства о праве собственности или завершения ипотечных выплат.

После размещения долей обязательства, связанные именно с использованием материнского капитала, прекращаются. Однако остаются ограничения, связанные с распоряжением жилым помещением, принадлежащим несовершеннолетним. И в связи с этим дальнейшие операции с квартирами контролируются органами опеки и попечительства, что ограничивает продажу квартир с участием детей вне зависимости от того, использовался ли материнский капитал при покупке.
2. Найдите подходящий вариант продажи квартиры, купленной на материнский капитал.
Как правило, квартиру, купленную на материнский капитал, нельзя просто продать - детям негде будет жить. Исключение из этого правила - если ребенку нужны деньги на дорогостоящее лечение. Учитывая приоритет жизненных интересов ребенка, орган опеки и попечительства может дать разрешение на продажу квартиры без покупки нового жилья.

В целом вариант с обменом жилья идеален, или хотя бы одновременная продажа и покупка другой квартиры или дома. Нам нужны веские причины для отчуждения недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему - например, улучшение качества или размера жилья, переезд семьи из-за смены работы родителей, переезд из города в деревню или другой регион по медицинским показаниям. , и тому подобное. В этом случае необходимо соблюдать определенные условия:

ребенок будет владеть не меньше квадратных метров или долей в квартире, чем раньше;
новое жилье должно располагаться в не менее комфортабельном доме, чем до переезда - обмен нового жилья на обломки не будет;
поощряется переезд с окраин в центр города, из провинции в столицу;
кадастровая стоимость новой квартиры должна отличаться от старой (ну или хотя бы стоимость детских паев должна быть выше, а не ниже).

Если новое жилье приобретается в ипотеку или количество собственников в нем больше, чем в старой квартире, то опекунство может не согласиться на такую сделку. Это ухудшит условия жизни и может навредить интересам ребенка. Как вариант, можно попробовать выделить детям паи в квартире родственников в период квартирной неопределенности.

3. Договоритесь о сделке с органами опеки и попечительства.
Любые сделки, которые могут привести к отчуждению принадлежащих детям жилых помещений, требуют разрешения органа опеки и попечительства, в противном случае они не пройдут государственную регистрацию. Если каким-то образом даже возможно зарегистрировать такую сделку без согласия органа опеки и попечительства, то это будет мошенническим и повлечет, как минимум, расторжение договора.
Исключение составляет ситуация, когда ребенок достигает 18 лет и становится взрослым. С этого момента органы опеки перестают защищать его интересы. В результате может случиться так, что доля старшего ребенка при смене квартиры уменьшится: доля его несовершеннолетних братьев и сестер не может быть уменьшена по закону, а его собственная доля не имеет такой защиты.

Для получения разрешения на сделку необходимо предоставить в орган опеки и попечительства пакет документов:

заявление о разрешении на продажу - оба родителя пишут на бланках, которые можно взять у сотрудника органа опеки и попечительства;
паспорта и свидетельства о рождении (при отсутствии паспорта) собственников квартир, в том числе детей;
свидетельство о браке или разводе;
свидетельство о праве собственности на квартиру или выписку из ЕГРН;
договор, по которому возникла собственность на жилище;
кадастровый паспорт квартиры;
справка о зарегистрированных лицах - если ребенок не прописан в данной квартире, то необходима справка с места его постоянной прописки;
справка о технических характеристиках квартиры.


Единого административного регламента работы органов опеки и попечительства пока нет, поэтому требования к документам могут отличаться на разных территориях. Они могут и принимать разные решения в одних и тех же ситуациях, поэтому перед подписанием документов - в том числе и договора залога - следует проконсультироваться с опекой и узнать мнение официальных лиц о продаже квартиры с долями детей. Если ребенок не входит в число собственников квартиры, а только прописан в ней по месту жительства, то разрешение органа опеки и попечительства получать не нужно.
4. Пройти государственную регистрацию.
В процессе подготовки сделки нужно серьезно проверить весь пакет документов - как на приобретаемую квартиру, так и на свою, приобретенную на материнский капитал.
Перед продажей доли членов семьи в квартире должны быть распределены в соответствии с договором, который хранится в Пенсионном фонде с момента подачи заявки родителем на материнский капитал. Получить одобрение будущей сделки по продаже квартиры в органах опеки и попечительства может быть непросто, но это только часть бумажной работы.

Органы опеки и попечительства следят за соблюдением прав детей на сохранение своей доли в квартире, и на этом их зона ответственности заканчивается. Обеспечение юридической безопасности сделки полностью ложится на плечи родителей. Выбор безопасного варианта обмена, купли-продажи нового жилья - все это требует сбора максимально полной информации.
Самый надежный источник достоверной информации о недвижимости - это база данных Росреестра. Выписки из ЕГРН бывают разных видов и содержат не только информацию о текущем праве собственности на квартиру, но и об истории перехода права собственности, об ограничениях и обременениях, о кадастровых номерах объектов, из которых выделен данный объект ( например, разделение квартиры на комнаты). Вы можете быстро получить любую выписку из государственных баз недвижимости через онлайн-сервис ЕГРН.Reestr, указав только адрес или кадастровый номер.
Продать квартиру, купленную на материнский капитал, можно только через нотариуса, так как доли членов семьи обязательно распределяются, а все сделки с долями удостоверяются нотариально.

5. Сообщите органам опеки и попечительства о выполнении разрешительных условий.
После завершения госрегистрации продажа квартиры куплена на материнский капитал. предоставить в орган опеки и попечительства документы, подтверждающие наличие долей детей в новой квартире:

договор купли-продажи,
выписка из ЕГРН о регистрации права собственности.

Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом
В подавляющем большинстве случаев банки не соглашаются продавать ипотечную квартиру. Вместо этого они требуют, чтобы заемщик полностью погасил ипотеку, затем снимает бремя и предоставляет бывшему заемщику полную свободу действий. Однако не стоит думать, что найти покупателя, который согласится выплатить ипотеку продавца и выкупить его квартиру, будет легко.

Дело в том, что покупатель обычно также пользуется банковским кредитом, но банки категорически не хотят финансировать покупку такого жилья. Если банк покупателя подозревает, что они пытаются продать квартиру, купленную на материнский капитал, своему клиенту, он дополнительно потребует документы о том, что материнский капитал не использовался. Обычно для этого берут справку из Пенсионного фонда об остатке материнского капитала.
Причина такого отношения - высокие риски для покупателя и для залогодержателя (в данном случае для банка), если продавец приобрел квартиру на материнский капитал:

Даже если продавец сделал все по закону и выделил детям доли в квартире, это очень проблематично в качестве залога - если кредит не будет выплачен, им не разрешат выселить детей на улицу.
Если акции не размещались или размещались с нарушениями, сделку можно оспорить в суде. Причем срок давности намного больше общепринятого - 3 года после достижения обездоленным ребенком 18-летнего возраста. Если, например, пострадал 5-летний ребенок, то он может заявить о своих правах даже после 15 лет. -16 лет.
Если в результате сделка будет признана недействительной, то всем участникам придется вернуться на исходные позиции - вернуть квартиру продавцу, деньги - покупателю. Покупатель будет получать свои деньги от продавца бесконечно долго, и вместе с ним пострадает банк, потому что залог тоже аннулируется. А средства за это время будут значительно обесцениваться из-за инфляции.


Такие проблемы будут возникать по всей цепочке перепродажи квартиры, даже если квартира уже неоднократно продавалась после использования материнского капитала. Поэтому важно получить актуальную выписку из ЕГРН с историей перехода права собственности и проверить использование материнского капитала во всех предыдущих сделках с квартирой. Заказать такую выписку можно не выходя из дома на сайте Регистра УСРН.
Однако неужели так нельзя продать ипотечную квартиру, купленную на материнский капитал? Вариантов немного, но они есть. В основном это зависит от того, сможет ли продавец найти лояльного покупателя. Если, например, покупатель соглашается выплатить остаток ипотечной задолженности в рамках депозитного договора, а орган опеки и попечительства не возражает, то сделка вполне может состояться.

Продажа квартиры, купленной на материнский капитал при расторжении брака
Такая квартира находится в долевой собственности членов семьи и все юридические нюансы сделки по ее продаже связаны с двумя аспектами:

Долевое владение. Это означает, что вам необходимо получить отказ от других собственников квартир на покупку долей и оформить нотариально договор купли-продажи.
Согласование продажи с органами опеки и попечительства.


На практике вопрос обычно решается одним из двух способов:

выкупить долю у бывшего супруга и проживать с детьми в одной квартире;
Продам квартиру, деньги поделят пропорционально долям.

В последнем случае родитель с детьми получит лишь часть выручки от продажи квартиры, купленной на материнский капитал, и вряд ли удастся купить новый дом без ухудшения условий и без привлечения ипотека. Однако орган опеки и попечительства может дать согласие на продажу, если детям выделяются доли в квартирах или домах родственников.


Текст: Наталья Петракова