Совместное владение чаще всего возникает при совместной покупке жилья и при передаче наследства или распределения. Рано или поздно перед собственниками может встать вопрос, как продать долю в квартире. Предлагаем пошаговую инструкцию с подробным описанием всего алгоритма от подготовки документов до получения денег.

Что делать перед продажей доли
Совместное владение недвижимым имуществом возникает в результате раздела совместно приобретенного жилья супругами, передачи части третьим лицам (детям), распределения унаследованного или приватизированного имущества. Вопрос, можно ли продать долю в квартире, часто возникает при изменении личных ситуаций. Например, в случае развода супругов или, если один из наследников пожелает, выкупить доли другого.
Краткое руководство по продаже доли в квартире выглядит так:

Определение доли самого совладельца.
Заключение договора с совладельцами или совладельцем квартиры.
Подготовка документов для оформления договора купли-продажи.
Подписание и нотариальное заверение договора купли-продажи.
Государственная регистрация сделки.
Уплата НДФЛ с доходов от продажи доли квартиры.


Каждый из этапов процедуры продажи доли в квартире имеет свои законодательные особенности. Далее мы рассмотрим детали подготовки и осуществления процесса продажи части жилплощади.
Определение доли
Большинство владельцев частей общего жилого помещения даже не задумываются о том, что по закону их доли в большинстве случаев не подходят для продажи и покупки. Перед продажей доли необходимо ее четко определить. В юридической практике существует два типа определения доли недвижимого имущества:

Доля в натуре - это реальный объект, объект недвижимости, который можно идентифицировать отдельно. Например, одна комната в квартире с выделенной и четко определенной площадью в квадратных метрах.
Идеальная доля - это часть квартиры, выраженная не в квадратных метрах, а в соотношении к общей площади. Например, на долю 1/3 общей площади приходится не отдельный обособленный объект, а треть общей собственности без выделения отдельной части естественной собственности.


Решая вопрос о том, как продать долю в квартире, совладелец дома обязательно должен определить, какая часть его собственности. Есть два способа решить эту проблему:

Согласуйте и заключите договор с остальными собственниками или вторым совладельцем квартиры.
Подать исковое заявление в суд, чтобы в ходе судебного разбирательства была определена доля продавца в общем имуществе.

Такой порядок определения доли в квартире установлен ст. 252 ГК РФ. Если совладельцы придут к единому решению, необходимо зарегистрировать договор в Росреестре, после чего на каждого собственника общей недвижимости оформляется отдельный кадастровый паспорт.

Если собственники не придут к общему соглашению, вам придется обратиться в суд для определения доли каждого из совладельцев. Для подачи претензии вам потребуются следующие документы:

Документы, подтверждающие права каждого из совладельцев квартиры. В зависимости от конкретных обстоятельств к ним относятся - договор купли-продажи, завещание, договор приватизации.
Документ, подтверждающий права собственников. В выписке из ЕГРН указываются имена и права каждого из совладельцев недвижимости.
Техническая документация на квартиру. К ним относятся кадастровый паспорт, технический план БТИ, акты перепланировки (если есть) и другие бумаги в зависимости от характеристик жилья.
Исковое заявление о выделении доли в совместной квартире. Как правило, претензию подает лицо, заинтересованное в продаже части квартиры. Респондентами в данном случае являются другие собственники указанной квартиры.

Статистика судебной практики показывает, что чаще всего суд встает на сторону истца и выделяет естественную долю в размере помещения или площади. Исключение составляет производство по однокомнатной квартире, в которой невозможно выделить естественную долю, так как в ней всего одна жилая комната. В этом случае квартира делится на всех дольщиков по площади. Например, квартира площадью 40 кв.м делится в равных долях между двумя совладельцами по 20 кв.м каждому.

Можно ли продать долю в квартире стороннему покупателю
Очень актуален вопрос, кому можно продать долю в квартире. Это связано с законодательными аспектами - совладельцы обыкновенной недвижимости имеют преимущественное право выкупа продаваемой доли. В соответствии с законом при продаже долевой собственности на дом вы должны сначала уведомить совладельцев об этом намерении. Для этого необходимо подготовить письменное уведомление о намерении продать долю в общем имуществе. Документ оформлен по шаблону, в нем необходимо указать следующие факторы:

полное название объекта;
ориентировочная цена продажи;
порядок расчетов;
условия продажи и передачи имущества.

Уведомление оформляется на каждого из совладельцев плюс один экземпляр для продавца доли. Каждый из акционеров должен подписать свою копию в подтверждение получения уведомления.

Документ можно передать совладельцам лично, отправить заказным письмом, пройти через нотариуса. У владельцев есть ровно один месяц с даты получения уведомления, чтобы принять решение о покупке или отказе от покупки предложенной доли.
Если ни один из совладельцев не изъявил желания купить долю, ее можно выставить на продажу сторонним покупателям. Когда доля продается по предварительному соглашению одному из домовладельцев, нет необходимости выпускать уведомление, поскольку преимущественное право покупки соблюдается.
Если еще до продажи доли в квартире все собственники отказались от ее покупки, можно не ждать месяц. Факт отказа необходимо зафиксировать письменно личной подписью каждого совладельца. Эта процедура не является обязательной. Однако при заключении сделки купли-продажи нотариус может отказаться от подтверждения договора, поэтому лучше подготовить тех, кто откажется.

Оформление договора купли-продажи доли квартиры
Независимо от того, кому вы решите продать свою долю в квартире - совладельцу или стороннему покупателю - необходимо соблюдать нюансы составления договора. Совершая такую сделку, нужно учитывать следующие факторы:

В договоре купли-продажи доли квартиры обязательно указываются реквизиты - информация обо всех собственниках, подробное описание квартиры, стоимость, права совладельцев.
Необходимо нотариально заверить договор, как и акт передачи доли квартиры новому собственнику.
Оплатить государственную пошлину за регистрацию сделки. В 2020 году комиссия составляет 2000 руб. К регистрационным документам необходимо приложить квитанцию об оплате.
Сделка зарегистрирована, права нового собственника внесены в Росреестр. Подать документы на перерегистрацию можно в одном из отделений Росреестра или через МФЦ.


Вы не можете продать долю в квартире, если имущество обременено, то есть по неоплаченной ипотеке или залогу. Если один из совладельцев жилья является несовершеннолетним, процедура продажи усложняется - требуется согласие официального представителя (родителя, опекуна) и органов опеки и попечительства. Если заключить договор купли-продажи без согласия органов опеки, сделка может быть расторгнута в судебном порядке.
За сколько можно продать долю в квартире
Стоимость продажи доли может отличаться от той, которая была указана ранее в уведомлении совладельцам. Это зависит от нескольких факторов:

размер и тип доли - натуральная доля ценится выше;
региональные цены на жилье - чем выше цена квартиры, тем дороже ее части;
локации - по определению востребованных площадей больше и меньше;
Состояние квартиры - показатель относительный, но иногда его принимают во внимание.


Некоторые совладельцы квартиры, решая, за какую долю в квартире можно продать, ошибочно полагают, что достаточно просто рассчитать соответствующую часть общей стоимости. Однако это не так. Специалисты по недвижимости рекомендуют учитывать понижающий коэффициент, который рассчитывается с учетом конкретных факторов. При этом учитываются следующие аспекты:

Количество дольщиков. Чем меньше совладельцев, тем выше стоимость каждой акции.
Количество человек, зарегистрированных в квартире и фактически проживающих. Чем больше арендаторов, тем ниже стоимость.
Наличие несовершеннолетних среди владельцев. Этот фактор снижает стоимость пая, так как это обстоятельство затрудняет обмен или продажу квартиры.

Продать долю по реальной стоимости квартиры практически нереально. В зависимости от конкретных обстоятельств берутся разные алгоритмы расчета цены. В договоре купли-продажи необходимо указать, как рассчитывалась стоимость доли - от общей стоимости квартиры, от цены квадратного метра. Удобнее и выгоднее всего продать натуральную долю в четко обозначенной форме - одной комнате определенной площади.


Текст: Ирина Маслюковская