Оценка недвижимости необходима для покупки квартиры в ипотеку, получения кредита под залог дачи, разрешения имущественных споров и в других случаях. Самостоятельно оценить недвижимость можно, но это сложно. И власти не примут ваших усилий, даже если вы все сделали правильно. Поэтому вам придется обращаться к специалистам. О том, как оценивается рыночная стоимость недвижимости, читайте в статье.

Что такое рыночная оценка недвижимости
Оценка недвижимого имущества - это расчет стоимости недвижимости: земельного участка, дачи, гаража, склада, дома и квартиры, доли в объекте недвижимости и т. Д. Рыночная стоимость определяет цену, которую предполагаемый покупатель согласится оплатить.
Порядок проведения оценки регулируется Федеральным стандартом экспертизы № 7 («Оценка недвижимого имущества»). Стоимость определяется специалистами со специальным образованием, сдавшими экзамен и вступившими в саморегулируемую организацию. Оценка может быть проведена индивидуальным предпринимателем или организацией. По результатам исследования выдают заказчику отчет, в котором обоснована назначенная цена.
Примерную стоимость вы можете рассчитать самостоятельно. Однако полученные таким образом данные не являются нормативными и поэтому не могут быть использованы в суде, банке и государственных органах. Все учреждения принимают во внимание только отчет об оценке, который составляет аккредитованный специалист.

Когда требуется независимая оценка недвижимости специалистом?
Согласно закону, оценка недвижимости может проводиться по личному желанию заказчика или в обязательном порядке. Услугами оценки недвижимости необходимо пользоваться в следующих случаях:

оформление ипотеки;
ликвидация, реорганизация или банкротство компании;
внесение недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал;
приватизация и страхование недвижимости;
привлечение инвестиций (необходима оценка имущества для подтверждения реального размера активов компании);
получение кредита под залог недвижимости;
продажа государственного имущества;
имущественные споры.


Это не все случаи, когда требуется профессиональная оценка. В любом случае вас заранее уведомят о необходимости процедуры.
При желании самостоятельно можно заказать услуги оценщика. Например, для справедливого раздела наследства или при согласовании цены сделки купли-продажи.
Методы оценки рыночной стоимости недвижимости
Стандарты оценки предусматривают три подхода к оценке недвижимости, в рамках которых различают особые методы.
Доходный подход
Этот подход основан на расчете дохода, который новый владелец может получить от использования недвижимости. Поэтому важными условиями его применения являются способность не-недвижимого имущества приносить доход и способность его прогнозировать.
Доход от недвижимости включает доход от ее сдачи в аренду, возможное увеличение будущей продажной стоимости и т. Д. В рамках подхода различают два метода:

метод капитализации используется, если прибыль от недвижимости ежегодно одинакова или имеет одинаковые темпы роста;
метод дисконтирования применяется, если прибыль не постоянная, а предсказуемая.

При оценке важно учитывать риски, характерные для данного типа недвижимости и региона, в котором она расположена.

Затратный подход
Затратный подход основан на том, что затраты на создание аналогичного недвижимого объекта подходят для оценки его стоимости. То есть рыночная стоимость жилого дома будет равна стоимости материалов и работ по его реконструкции.
В рамках подхода выделяют два типа стоимости:

стоимость замены определяется затратами на создание точно такого же объекта из тех же материалов, конструкций, одинакового качества работ и характера планировки - объект воспроизводится со всеми его недостатками и износом;
Стоимость замещения определяется стоимостью строительства объекта такой же стоимости, но построенного с использованием современных материалов, дизайна и планирования.

Этот метод позволяет оценить недвижимость с учетом земельного участка, на котором она расположена.

Сравнительный подход
Такой подход самый простой и доступный. Он основан на том, что недвижимость не будет покупаться по цене выше, чем аналогичные объекты на рынке. Оценка проводится следующим образом:

Специалист определяет основные характеристики оцениваемого объекта: площадь помещения, количество комнат, этаж, год постройки дома, отделочный материал и т. Д.
Находит похожие объекты на сайтах с объявлениями о продаже недвижимости.
Корректирует стоимость аналогов по ключевым характеристикам.
Согласуйте стоимость с выбранным способом. Самый простой способ - вычислить среднее арифметическое значение выбранных объектов.

При подборе аналогов оценщик выбирает 2-4 похожих объекта. Например, он ищет двухкомнатные квартиры площадью 52 м2 в новостройках Даниловского района. Затем сравнивает аналоги с предметом оценки, вносит корректировки и определяет рыночную стоимость.

Использование всех трех подходов дает наиболее точный результат. Но методы применимы не ко всем объектам, поэтому оценщик сам выбирает подход к расчету рыночной стоимости.
Процедура оценки и необходимые документы
Если вы решили провести оценку имущества, рассмотрите порядок проведения процедуры:

Выберите оценщика, с которым хотите связаться. Но стоимость услуг по оценке недвижимости зависит от опыта специалиста и раскрутки агентства. Если банк требует оценки, он предоставит вам список рекомендуемых организаций или предпринимателей, с которыми можно связаться.
Заключите договор с оценщиком, включая условия работ, их план и размер оплаты труда специалиста.
Помогите оценщику и предоставьте запрошенные документы. Чаще всего запрашиваются:

паспорт заказчика физического лица или свидетельство о регистрации организации и паспорт руководителя;
документ, подтверждающий права на недвижимое имущество;
документы из БТИ;
выписка из ЕГРН об отсутствии обременений. Его электронную версию, заверенную ЭЦП Росреестра, можно получить в течение 6 часов на сайте Реестра УСРН за 200 рублей.




В самом конце специалист формирует отчет, в котором даются оценки клиентов. В нем содержится вся информация о проделанной работе: описывается объект оценки, проводится анализ рынка, разъясняются выбранные подходы и описывается процесс оценки. К отчету прилагаются документы, которые специалист использовал в своей работе.
Оценка недвижимости нужна для оформления ипотеки, кредита, наследства, купли-продажи. Важный документ, который запросит специалист, - это выписка из ЕГРН об отсутствии обременений. Закажите выписку USRR прямо сейчас и получите готовый документ в течении 6 часов.