Большинство квартир, которые продаются на вторичном рынке, имеют богатую историю. Они были проданы, подарены, унаследованы и заложены. Наличие ипотеки на квартиру накладывает на нее обременение и затрудняет покупку. Мы расскажем, как безопасно купить ипотечную квартиру.

Что такое залог
Залог - самый распространенный вид обременения на рынке недвижимости. Наличие обременения на квартиру означает, что собственник не может ею распоряжаться самостоятельно: есть третье лицо, разрешение которого необходимо получить на любую сделку.
Самый распространенный вид залога - это ипотека. Каждая вторая квартира на российском рынке была приобретена для ипотечного кредитования, то есть для ее покупки использовались деньги банка, которые необходимо вернуть в срок, указанный в договоре.
Если в квартире есть ипотека, ее нельзя продать без разрешения банка. Росреестр увидит наличие залога и откажет в регистрации сделки. Чтобы сделка состоялась, продавец должен сначала выплатить долг. После этого банк проинформирует Росреестр о погашении ипотеки, и обременение будет снято.
О наличии залога вы можете узнать в выписке из ЕГРН. В нем перечислены все обременения недвижимого имущества и причины их возникновения.

Как купить квартиру в ипотеку
Считается, что покупка квартиры в ипотеку очень выгодна: трехкомнатную квартиру в центре города можно получить по цене двушки на окраине. Но это совсем не так - даже находясь в ипотеке, квартира не теряет своей первоначальной стоимости.
Покупка ипотечной квартиры все равно сэкономит до 20% от рыночной стоимости. Эту скидку можно назвать компенсацией сложности оформления документов и возможных рисков покупателя. Кроме того, заложенные квартиры часто продаются в срочном порядке, например, если собственник не может выплатить кредит, а долги продолжают накапливаться.
Еще один плюс ипотечной квартиры - минимальные юридические риски. Ипотечный банк тщательно проверяет историю квартиры, поэтому с большой вероятностью она будет чистой.
Продажа залогового жилья может осуществляться банком или собственником с разрешения банка. Есть три основных способа купить ипотечный дом.

Способ 1. Покупка по предварительному договору купли-продажи.
Этот вариант предполагает, что покупатель погашает ссуду в счет покупки. Чтобы сделка была безопасной, стороны заключают предварительный договор купли-продажи, в котором оговариваются все нюансы. Сумма, внесенная на счет погашения ипотеки, выдается в качестве аванса.
При этом, если продавец откажется передать квартиру, покупатель может обратиться в суд и там отстоять свои права.
Обращаться в банк удобно, особенно если покупатель сам хочет получить кредит на квартиру. Во-первых, будет проще организовать сделку, а во-вторых, банк может предложить выгодные условия покупки этого дома в ипотеку.
После выплаты долга банк передает ипотеку на квартиру продавцу. С этим документом нужно обратиться в регистрационную палату и снять обременение. После этого покупатель передает оставшуюся сумму продавцу и по договору становится новым владельцем квартиры.
Проблема: Недостатком этого метода является то, что продавец может снять обременение с квартиры за счет покупателя, а затем просто отказаться от проведения сделки. Тогда покупатель должен будет обратиться в суд, и сделка сильно затянется. Деньги, наверное, вернут, но есть шанс остаться без желанной квартиры.

Способ 2. Покупатель берет на себя ипотеку, а потом оплачивает ее сам.
Покупатель вносит залог в депозитные ячейки. В одну ячейку помещаются деньги, предназначенные для банка - остаток долга продавца, а в другой - остаток суммы за квартиру для продавца.
После этого договор купли-продажи и заявление банка о снятии задатка с квартиры отправляются в Росреестр для регистрации. В заключение банк получает деньги, покрывающие долг продавца, продавец получает деньги от продажи квартиры, а покупатель приобретает квартиру по договору.
Проблема: Росреестру нужно около 5 дней на снятие обременения и 10 дней на переоформление собственности. В этот период продавец может отменить транзакцию. В этом случае банк не сможет получить деньги, а покупатель не сможет получить квартиру. Вопрос решается в судебном порядке, но приводит к задержкам.

Способ 3. Покупка квартиры по смене залогодателя.
Это довольно простой способ. Если квартира находится в залоге у банка, и покупатель желает получить ипотеку себе там же, то ему просто переоформят залог.
Покупатель кладет деньги на счет, который продавец когда-то переводил в банк - учитывается только первоначальный платеж без процентов. Если у продавца были просрочки, новому владельцу придется выплатить штрафы и пени, поэтому перед покупкой лучше узнайте статус ссуды и выясните сумму долга. Другая ячейка содержит сумму, причитающуюся продавцу по договору купли-продажи.
После этого залог и долговые обязательства переоформляются на покупателя. В результате сделки банк получает часть долга, продавец получает доступ к оплате за квартиру, а покупатель получает право собственности на квартиру, которая остается в залоге перед банком.
Проблема: некоторые банки ограничивают покупку недвижимости только городом, в котором выдается ипотека. Межрегиональные сделки по недвижимости с обременениями пока не проводились.

Заранее проверьте квартиру на наличие обременений. Это можно быстро сделать в сервисе ЕГРН Register. Закажите выписку и получите информацию о депозите, дате и основании его возникновения.
Закажите выписку из ЕГР прямо сейчас!


Текст: Елизавета Кобрина