Неправильное отображение границ участка на кадастровой карте может стать настоящей проблемой при совершении сделок купли-продажи. Мы расскажем, почему могут возникать ошибки и как исправить ошибку в расположении границ участка на кадастровой карте.

Официальным источником является публичная кадастровая карта. В нем содержится информация о местонахождении всех объектов недвижимости по данным Росреестра (земельные участки, здания, жилые и нежилые помещения). Неправильное отображение границ земельного участка часто становится проблемой для собственников при оформлении различных сделок. Суть проблемы заключается в том, что участок расположен и зарегистрирован в кадастровых документах в одном месте, а границы на кадастровой карте отображаются некорректно. Если сравнить реальные границы сельскохозяйственных угодий или дач с отображением их на карте, очень часто можно заметить наложение одного надела на другой.
Почему возникает ошибка
Чаще всего причиной ошибок в кадастровой карте являются три фактора:

Ошибки специалиста, кадастрового инженера, внесшего в план координаты участка. В такой ситуации ошибки изначально содержатся в регистрационных данных, введенных в ЕГРН.
Ошибка, опечатка технического сотрудника, который ввел данные в программу кадастровой карты. В этом случае координаты в документах верны, неправильные границы отображаются только на карте.
Ошибки спутникового видео не являются ошибкой, так как в исходной версии информация о границах была введена правильно.


Порядок исправления ошибок в расположении границ на публичной кадастровой карте зависит от конкретной ситуации. В некоторых случаях достаточно просто указать на ошибку, составить необходимые документы и на их основе внести правильные изменения в базу и карту ЕГРН. В других ситуациях правильность собственника или спорные вопросы собственников соседних участков придется решать в суде. Соответствующие изменения вносятся Росреестром и картой на основании решения суда. Далее мы рассмотрим несколько типов ошибок и варианты их исправления.
Ошибка - искажение границ отдельного участка
Владелец земельного участка увидел на кадастровой карте, что границы его территории частично пересекаются с соседней земельной собственностью. На карте это искажение выглядело так, как будто область слегка перевернута против часовой стрелки по оси.

При уточнении деталей и обсуждениях с владельцем соседнего участка выяснилось, что по реальным границам взаимных претензий нет. Искажение границ участка произошло из-за ошибки кадастрового инженера, который неверно отразил поворотные точки на местности. Если участок повернуть по часовой стрелке, он точно войдет в его границы.
Подобная ошибка исправляется следующим образом:

провести новое землеустройство участка;
направить в Росреестр межевой план с внесенными изменениями;
дождаться изменения данных в течении 5 рабочих дней.


Ошибка - искажение границ двух смежных участков
Владелец одного из участков (выделен черным под цифрой 2 на рисунке) обнаружил, что на карте участок соседа значительно заходит на его территорию (выделено красным пунктиром на рисунке). Как видно на схеме, проблемный участок попадает на территорию трех земельных владений, получается, что в этой ситуации пострадали 4 стороны, включая владельца проблемного участка.
Это искажение карты может быть вызвано ошибками инженера, техника или программным сбоем. В этой ситуации необходимо действовать всем 4 землевладельцам.

Также нужно вместе исправить ошибку:

с согласия и по требованию всех собственников новое землевладение проводит один кадастровый инженер, сделав привязку границ;
отправить исправленные данные в виде нового межевого плана в Россеестр вместе с заявлениями на внесение изменений от всех собственников;
ошибки будут исправлены через 5 дней.

В следующем обзоре мы рассмотрим такую же ситуацию, но с отказом хозяина проблемного места.
Ошибка - нарушение границ нескольких сайтов при отказе одного владельца
Если указать предыдущую ошибку, но при условии, что владелец проблемного 8-го участка откажется вносить коррективы в генплан и Росреестр. Отказ проявляется в виде отказа от подписания акта, который составляет кадастровый инженер. Это действие, которое служит поводом для нового опроса и исправления данных.

Проблема в том, что в случае отказа одного из участников Росреестр не согласится на внесение изменений. Во внесудебном порядке решить эту проблему не удастся. То, что должно быть сделано:

собственники участков подают в суд заявление с иском об отмене сведений о границах участка, которые на карте передаются всем остальным;
помимо всех участников претензии, вы можете привлечь официального представителя Росреестра, который подтвердит факт ошибки;
К претензии должны быть приложены подтверждающие документы - выписки из ЕГРН по всем участкам, копия городского плана.

В этом случае изменения в Росреестр вносятся по решению суда и без согласия отказавшего собственника.
Ошибки на общедоступной кадастровой карте могут вызвать конфликт между владельцами соседних участков. Кроме того, при проведении коммуникаций на участки (электричество, газ, вода) подрядчики также используют информацию карты и Федерального реестра, поэтому здесь могут возникнуть серьезные трудности. Если вы видите несоответствие между фактическими границами и картографическим расположением участка, лучше своевременно вносить изменения.


Текст: Ирина Маслюковская