Непогашенная ипотека в случае развода может создать массу проблем, поскольку любое имущество и долги подлежат разделу при разводе. Вопрос об ипотеке в случае развода можно решить двумя способами: мирным соглашением или в судебном порядке. Поговорим о них по порядку.

Что в законодательстве говорится об ипотеке при расторжении брака
Согласно законодательству Российской Федерации все имущество, приобретенное в законном браке, является собственностью обоих супругов. Если недвижимость покупается в кредит, она по-прежнему считается общей собственностью, независимо от того, какой из супругов был основным заемщиком. Законодательство придерживается того факта, что выплаты по ипотеке производились из общего семейного бюджета.
Ипотека при разводе супругов должна делиться поровну, поскольку совместное имущество и обязательства по нему общие. Существует несколько юридически правильных вариантов разделения ипотеки при расторжении брака:

Квартира остается в собственности обоих супругов, и взносы за нее уплачиваются на тех же условиях без изменения договора с кредитной организацией.
Квартира разделена на доли, также разделена задолженность перед банком. Каждый из собственников капитала выплачивает свою долю кредита.
Ипотека при расторжении брака погашается досрочно, квартира продается, стоимость проданной недвижимости делится между бывшими супругами.
Рассрочка по кредиту перестает выплачиваться вовремя. По истечении срока, установленного ипотечным договором, банк продает квартиру на аукционе и возвращает себе оставшуюся часть невыплаченного кредита.


Первый вариант действий самый простой и не вызывает вопросов, но часто бывшие супруги просто не могут договориться о размере вклада каждого из них. Второй вариант может не быть принят кредитором. Третий и четвертый обходятся очень дорого и могут привести к потере уже уплаченных за квартиру средств.
Почему банк может отказать в разделе ипотеки в случае развода
Отношения между супругами при разводе регулируются Гражданским и Семейным кодексом. В СК РФ указывается, что при разделе совместно нажитого имущества делятся и долги бывшей супружеской пары. Однако в Гражданском кодексе РФ прямо указано, что в разделе об ипотеке в случае развода супругов решающее право голоса имеет кредитор, то есть банк.
Однако, как показывает практика, при попытке разделить квартиру и ипотечный кредит под нее у созаемщиков, которыми в данном случае являются бывшие супруги, возникает проблема - в большинстве случаев банки не соглашаются разделить ответственность по кредиту. . Кредитные организации с большой неохотой и опасением относят разделение совместной, то есть общей, ответственности созаемщиков к совместной ответственности, поскольку фактически они теряют возможность требовать возврата ипотеки одновременно от обоих супругов. В этом случае срабатывает защитный механизм, общий для всех банков.
Супруги могут обратиться в суд с иском о разделе имущества и ипотеки в случае развода, но в случае отказа банка решение суда, скорее всего, будет не в их пользу. Подать аналогичную претензию повторно невозможно.

Как делится ипотека в случае развода
Самый простой способ решить вопрос с ипотекой при расторжении брака - продолжить выплату установленной договором рассрочки до полного погашения задолженности перед банком, а затем решить судьбу квартиры. По обоюдному согласию бывших супругов каждый из них может внести свою часть вклада, а после полной выплаты ипотеки продать квартиру и разделить деньги пополам. Но такой подход, по сути, не имеет юридической силы и основан только на доверии бывших мужа и жены. Если супругам необходимо юридическое оформление прав на квартиру и выплаты, стоит решить вопрос в суде.
Есть юридически грамотный и законный способ избежать проблем с отказом банка разделить ипотеку при расторжении брака. Для этого бывшие супруги должны подать иск о разделе совместно нажитого имущества, не включая ипотечный кредит в список. При таком подходе суд будет вынужден признать, что раздел ипотечной квартиры относится к сфере семейных правоотношений. Соответственно, этот вопрос будет регулироваться не гражданским, а семейным законодательством.

При разделении совместно нажитого имущества в судебном порядке ипотечная задолженность при разводе супругов остается общей (совместной и раздельной). Но при этом у разведенной пары есть возможность разделить кредитные обязательства, не обращая внимания на возражения банка. Просто алгоритм раздела квартиры под обременение ипотекой:

Один из разведенных супругов подает в суд иск о разделе совместно нажитого имущества. Важно, чтобы ипотечный долг не фигурировал в требованиях раздела. Суд рассмотрит исковое заявление в пределах имущества, указанного в исковом заявлении. При разделе квартиры под ипотечную обременение банк не теряет своих юридических функций, следовательно, с точки зрения закона интересы кредитора не нарушаются. После решения суда супруги могут переоформить договор займа на новых условиях.
Следующий шаг - внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимого имущества. На основании решения суда в ЕГРН вносятся новые данные о собственнике или совладельцах ипотечной квартиры.
После внесения изменений в ЕГРН супругам необходимо сделать выписку, приложить к пакету документов решение суда и заявление каждого из них об изменении условий договора об ипотеке. По решению суда ипотечная квартира может быть переоформлена на разные доли как бывшим супругам, так и одному из них. Поскольку уже есть решение суда и внесены изменения в ЕГРН, у банка нет другого выбора, кроме как создать новое соглашение об ипотеке. Нет смысла возражать в такой ситуации.

Чтобы решить таким образом вопрос об ипотеке в случае развода, оба они должны добровольно выразить свою волю. То есть для выполнения такого алгоритма требуется предварительное согласие и обоюдное согласие бывшего мужа и жены. Если супруги не согласны, им придется решать проблему иначе.

Как решить вопрос с ипотекой при разводе, если бывшие не договорились
В случае, когда между бывшими супругами отсутствует обоюдная договоренность о разделе ипотечного кредита или оформлении квартиры на одного из них вместе с обязательствами, оптимальным вариантом является продажа квартиры. Есть легальные способы продать квартиру под обременение ипотекой; это может сделать заемщик с согласия самого банка или кредитной организации.
Каждая из этих процедур требует подготовки и сбора отдельного пакета документов. Сложности могут возникнуть, если ипотека была льготной. Например, при продаже квартиры, взятой по военной ипотеке или за счет материнского капитала. При использовании любого из вариантов продажи квартиры по ипотеке сложно найти покупателя, так как мало кто готов рисковать. На практике такие виды продаж сопряжены с трудностями в виде разногласий банка, риском недобросовестности продавца, долгим ожиданием решения вопроса, поэтому найти покупателя довольно сложно.

Что делать, если квартира была куплена в ипотеку до брака
Если дом был куплен в ипотеку одним из супругов до брака, в случае развода право собственности на квартиру остается за лицом, на которое составлен договор. Но второй супруг имеет право в судебном порядке потребовать возмещения половины средств, внесенных на выплату ссуды за весь период брака. Теоретически, если работали оба супруга, то деньги на выплаты по ипотеке брались из общей семейной ссуды. На практике суд может отклонить такой иск, если второй супруг представит доказательства того, что он был основным кормильцем средств в семье.

Ипотека при разводе с детьми
При разводе семьи с несовершеннолетними детьми раздел ипотечной квартиры может развиваться по-разному. Как правило, такие вопросы решаются в судебном порядке. В такой ситуации суд вправе отступить от стандартного порядка раздела имущества с учетом интересов детей. Варианты ипотечного разделения:

Суд делит выплаты по ипотеке на равные доли, но при этом родитель, с которым проживает ребенок, получает большую долю в квартире.
Ежемесячный платеж родителю, с которым проживает ребенок, может быть уменьшен в связи с особыми обстоятельствами. Это инвалидность, пребывание в декрете или временной нетрудоспособности по уважительным причинам, беременность. При этом для второго плательщика размер взноса увеличивается.
Супруг имеет право использовать материнский капитал для погашения своей части ипотеки в случае развода. При таком варианте по закону несовершеннолетнему ребенку должна быть выделена отдельная доля в квартире. Право распоряжаться своей долей ребенок получает по достижении совершеннолетия и после полной выплаты ипотечной ссуды.


Однокомнатная квартира, купленная в ипотеку, разделу не подлежит и переходит к родителю, на предоставление которого остается ребенок. Вопрос о выплатах решается в судебном порядке, если бывшие супруги не заключают мировое соглашение.
Военная ипотека при расторжении брака
При использовании средств военной ипотеки квартира остается в собственности супруга, на которого выдан целевой заем. Раздел такого жилья законом не предусмотрен, так как участник этой программы непосредственно солдат. Это связано с тем, что квартира выступает залогом не только банка, но и Росвоенипотеки, что накладывает определенные обязательства именно на заемщика. Переоформление договора военной ипотеки законом не предусмотрено.
Если при покупке квартиры частично использовались средства военной ипотеки, а к ним добавлялись личные деньги, ситуация несколько меняется. Второй супруг имеет право на возврат суммы личных сбережений или на долю квартиры, соответствующую вложенным личным средствам.

При наличии несовершеннолетних детей часть квартиры может быть отдана супругу. Это возможно, если ипотечная квартира - единственный дом семьи. Суд может признать права супруги солдата на часть квартиры в ипотеке при расторжении брака, если будут представлены неопровержимые доказательства того, что она участвовала в выплате ссудных платежей.
Судебная практика показывает, что решение вопросов, связанных с разделом ипотечного жилья, всегда сложно и связано с множеством нюансов. Поэтому при разводе супругов вопрос с ипотекой лучше решать мирным соглашением.


Текст: Ирина Маслюковская