Квартира, дом, земельный участок или гараж - все эти объекты могут быть переданы в собственность супругу, ребенку или другому родственнику по желанию собственника. Дарение недвижимости между близкими родственниками - это юридическая процедура, требующая соблюдения определенных правил. Что нужно знать, чтобы правильно оформить дарственную?

Договор дарения недвижимости
Договор дарения - хорошая альтернатива завещанию. Чаще всего его используют, чтобы помочь близким родственникам избежать сложных бюрократических процедур по оформлению недвижимости после смерти старшего поколения. Бывает, что договор дарения подписывается для того, чтобы передать свою квартиру конкретному человеку, минуя других возможных наследников.
Вариант заключения сделки по пожертвованию выгоден, когда речь идет о близком родственнике, потому что жертвователь не будет платить подоходный налог. По степени родства к ним относятся:

супруги, брак которых зарегистрирован (гражданский брак не может быть основанием для применения льготы);
родители;
братья и сестры (включая сводных братьев и сестер, у которых есть общий отец или мать);
дети (в том числе официально усыновленные);
бабушки и дедушки, внуки и правнуки.


В исключительных случаях приемные дети (приемные дети и падчерицы), не усыновленные официально, могут быть признаны близкими родственниками. Для этого должны соблюдаться условия постоянного проживания ребенка в семье, отношения с одним из родителей по родству. Чаще всего такое признание требуется для того, чтобы освободить одаренного от уплаты НДФЛ при получении недвижимости в подарок.
В зависимости от ситуации договор дарения может иметь свои особенности и дополняться различными разделами:




Типовой или стандартный


Он лишь оговаривает факт передачи подарка и содержит полную информацию о его сторонах.




Сделка в пользу нескольких человек


Вы можете подарить недвижимость сразу нескольким родственникам. В этом случае заключается один договор, в котором количество сторон указывается по количеству подарков.




Соглашение между близкими родственниками


В контракте должно быть указано, что недвижимость передана в дар человеку, который находится в тесном родстве с дарителем. Такая конструкция избавляет от необходимости подавать в налоговые органы документы, подтверждающие факт родства, для применения льготы по НДФЛ.




Соглашение с подробным описанием передаваемого имущества


Такой договор заключается по просьбе дарителя и одаренного, чаще всего для снятия возможных возражений других заинтересованных сторон.






Оформить передачу квартиры, дома или земельного участка в дар родственнику можно самостоятельно, без привлечения специалиста. Но чтобы свести к нулю риски признания транзакции пожертвования недействительной, необходимо неукоснительно выполнять все необходимые действия по ее регистрации.
Основные требования к договору
Дарение недвижимости подтверждается специальным договором (дарственной), и чаще всего заключается между физическими лицами. Основные признаки такой сделки:

имущество должно быть передано без материальной компенсации;
Обязательным условием является добровольность действий дарителя и согласие одаренного принять подарок;
отсутствие каких-либо ограничивающих условий использования подарка - запрет на использование до определенного возраста, табу на продажу и т. д.


Вы можете подарить не только квартиру, но и ее часть в виде пая. При этом нет необходимости уведомлять об этом других собственников (не супругов), так как у них не будет преимущественного права на выкуп.
Жертвовать квартиру можно только с разрешения второго супруга, если имущество было приобретено в законном браке и считается совместно нажитым имуществом, даже если имущество оформлено только на будущего дарителя. Этот документ должен быть нотариально заверен. Если квартира принадлежит добрачной собственности, разрешение оформлять не нужно.
Важный! Если дарение квартиры передается несовершеннолетнему, только родители или законные опекуны могут подписывать документы и давать согласие на принятие подарка от его имени.

Договор дарения может быть оформлен в любой форме, но для исключения неточностей и ошибок в формулировках проще взять образец из официальных источников. Как минимум, вы должны убедиться, что текст документа содержит:

место и дата пожертвования;
личные данные дарителя и лица, принимающего подарок;
полный список заявлений, подтверждающих право собственности на передаваемое имущество;
условия оплаты регистрационных расходов;
личные подписи участников.

Важный! Передача недвижимости невозможна, если она обременена. Данный факт проверяется специалистами при регистрации сделки и в ее заключении может быть отказано.

Порядок оформления договора
Дарение недвижимости между близкими родственниками в 2020 году можно оформить двумя способами: через нотариальное удостоверение сделки или через Росреестр.
Когда нужно будет обращаться к нотариусу. Есть две ситуации, когда закон не позволяет уклониться от регистрации сделки дарения в нотариальной форме. Визит к нотариусу потребуется, если:

заключение договора дарения доли в квартире, доме или другом недвижимом имуществе. Это правило применяется даже в том случае, если все домовладельцы жертвуют свою часть имущества;
при дарении и получении недвижимости близкому родственнику, не достигшему совершеннолетия.


Во всех остальных случаях законодательство позволяет пройти упрощенную процедуру регистрации через Росреестр, минуя нотариальную контору.
Важный! При оформлении пожертвования в нотариальной конторе присутствие обеих сторон сделки обязательно. Если даритель или одаренное лицо не может посетить нотариуса по какой-либо причине (проживание в другом городе, длительная командировка, состояние здоровья), вместо этого документы подпишет его официальный представитель. Главное условие - нотариально заверенная доверенность. То же самое касается ситуаций, когда одаренный человек не достиг совершеннолетия и не имеет опекунов или родителей.

Добровольное нотариальное заверение. Вы можете заверить договор дарения у нотариуса по собственному желанию. Когда есть вероятность, что другие родственники или заинтересованные лица могут оспорить завершенную сделку, это поможет защитить волю дарителя в суде. В такой ситуации расторгнуть нотариально засвидетельствованный факт дарения будет практически невозможно.
Единственный минус такой регистрации - это дополнительные (кроме госпошлины) расходы, которые придется нести даже близким родственникам. При составлении договора ставка для них будет от 0,2% -0,3% от стоимости недвижимости (но не более 50 тысяч рублей) плюс нотариальные сборы от 3000 рублей.

Регистрация через Росреестр. За исключением двух вышеупомянутых случаев, можно легко, без больших временных и финансовых затрат организовать сделку по дарению, зарегистрировавшись в Росреестре.
Чтобы быстро пройти эту процедуру, нужно подготовить сам договор и собрать пакет необходимых документов. В их основной список входят:

заявление на регистрацию по утвержденной форме;
договор дарения, подписанный сторонами (оригиналы), один экземпляр для дарителя и одаренного лица плюс еще один для регистратора;
чек или квитанция об оплате госпошлины;
паспорта (оригиналы) и копии страниц паспорта (первый и с регистрацией);
выписки со счетов, выписка из домовой книги;
оригинал свидетельства о праве собственности на передаваемое в дар недвижимое имущество и его копия.


Кроме того, в определенных случаях служба регистрации может потребовать:

нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки дарения, если квартира или дом является совместно нажитым имуществом (плюс копия);
разрешение из опекунства в случаях, когда одаренный является несовершеннолетним или признан недееспособным.

Перед подачей документов на регистрацию необходимо убедиться, что данные о недвижимости, указанные в договоре, совпадают с техническим паспортом и данными БТИ. В противном случае в регистрации сделки будет отказано.
Весь пакет документов можно передать лично в отделении МФЦ или отправить в Росреестр заказным письмом с уведомлением о вручении. Преимущества первого метода в том, что специалист при поступлении сможет указать на ошибки или неполноту предоставленных работ. Если все документы в порядке и регистратор не требует дополнительного подтверждения, договор дарения будет зарегистрирован в течение 10 дней. Если в бумагах будут неточности, срок будет продлен до одного месяца.

В регистрации сделки может быть отказано по нескольким причинам:

в заявке допущены ошибки, либо оно подписано третьими лицами без нотариального подтверждения их полномочий;
пожертвованное имущество обременено;
паспорт недвижимости содержит информацию о других собственниках.


Налоговые вопросы при дарении недвижимости между близкими родственниками
Несколько моментов, которые следует учитывать при совершении сделки по дарению недвижимости.
Квартира является собственностью супруга, которому она была подарена, даже если акт дарения был зарегистрирован во время брака. В случае развода это не будет считаться совместной собственностью. Многие родители предпочитают заранее оформить дарственную грамоту на своих детей, чтобы сохранить право собственности на подаренное им жилье, независимо от возникающих семейных обстоятельств.
Налог на дарение недвижимости между близкими родственниками не взимается. Чтобы не было проблем с ФНС, необходимо приложить документ, подтверждающий степень родства с зарегистрированным в Росреестре договором дарения. В такой ситуации декларацию 3-НДФЛ подавать в налоговую инспекцию не требуется.

Как вариант, можно прописать родство в тексте договора. В этом случае отпадает необходимость в дополнительных подтверждениях.
При дарении части квартиры или дома лучше заранее договориться о выделении доли в натуральном выражении. Это сделано для того, чтобы избежать разногласий при совместном использовании имущества одаренными и другими собственниками.
Одна из особенностей договора дарения - его безусловный характер. Именно поэтому столь популярное дополнение, которое звучит как «право на жизнь на всю жизнь», подвергается сомнению в регистрационных и судебных органах. В таких ситуациях дарственный договор может быть преобразован в договор аннуитета, и в регистрации будет отказано.
Передаточный акт. Его можно оформить как отдельный документ. Если в договоре указано, что он имеет силу передаточного акта, дополнительных документов не требуется.

Несовершеннолетние и некомпетентные родственники. Дети до 18 лет могут принять только подарок. Закон не предусматривает для них возможности отчуждать свою недвижимость или доли в ней. В то же время родители или официальные опекуны заключают сделку на дарение ребенка. Если недвижимость передается в дар недееспособному лицу, попечители должны действовать от его имени.
Оспаривание сделки донором. При наличии определенных оснований жертвователь может обратиться в суд с заявлением о расторжении договора дарения. Вы можете выиграть такое дело, если докажете:

в процессе дарения недвижимости даритель был введен в заблуждение, его согласие было получено обманным путем;
что донор действовал под давлением, против него применялся шантаж, была угроза его жизни и здоровью;
подаренное имущество может быть полностью утеряно (уничтожено) из-за неправильного использования.


Текст: Наталья Петракова