Споры, связанные с арендными отношениями, ежедневно рассматриваются в судах по всей России. Нередки уголовные дела. В этой статье мы поговорим о том, как оформить договор аннуитета с пожизненным содержанием и минимизировать риски для всех сторон договора.

Что такое аннуитет с пожизненным содержанием
По сути, аннуитет предполагает обмен собственности на помощь в течение определенного периода или на неопределенный срок. В случае пожизненной ренты используется только недвижимость. Помощь может быть как материальной, так и материальной.
Договор аренды квартиры с пожизненным обслуживанием предполагает неопределенную дату завершения, поскольку обязательства плательщика прекращаются только со смертью получателя ренты.
Расторжение договора в одностороннем порядке производится только в судебном порядке по уважительным причинам. В этом случае квартира возвращается бывшему собственнику, но никто не возмещает плательщику ренты понесенные расходы.

Виды договоров аренды квартиры с пожизненным обслуживанием
Аннуитет с пожизненным содержанием - это тип договора аренды. В свою очередь, таких договоров бывает 2 типа:

Нет зависимости.
Зависимый.

Поддержание зависимости означает, что обязательства плательщика ограничиваются регулярным переводом денег получателю аннуитета.
В случае заключения договора аренды квартиры с пожизненным содержанием с иждивенцем главным условием является забота о получателе - нужно будет систематически его навещать, решать его бытовые вопросы и организовывать что-то вроде медицинского шефства. Ритуальные услуги также будут включены в перечень обязательств плательщика такой ренты. В контракте устанавливается стоимость продуктов, перечень и периодичность услуг, которые будет получать иждивенец. Ежемесячная оплата наличными может быть предоставлена или нет (в зависимости от воли сторон).

Размер ежемесячного платежа по аннуитетному договору с жизнеобеспечением
Стоимость обслуживания складывается из суммы денежных и натуральных платежей. Натуральная оплата означает оказание услуг, передачу продуктов питания, медикаментов и вещей.
Размер содержания получателя ренты определяется договором с соблюдением минимально допустимого размера, установленного законодательством. Стороны могут договориться о более высоком уровне поддержки иждивенца и прописать это в контракте.





Условия отчуждения недвижимого имущества


Тип аннуитета с пожизненным содержанием


Минимальный размер содержимого


Статья Гражданского кодекса Российской Федерации




Бесплатно - по подарочному договору


Нет зависимости


1 прожиточный минимум на душу населения


Статья 597.




Зависимый


2 прожиточный минимум


Статья 602.




Платно - по договору купли-продажи


любой


Не установлено


Статьи 597, 602




Таким образом, если квартира отчуждается по договору купли-продажи на любую сумму, даже самую маленькую, то получатель лишается правовой защиты в отношении минимального размера содержания и последующей корректировки платежей при изменении экономической ситуации. В этом случае порядок индексации платежей необходимо оговаривать отдельно в договоре.

Как оформить аннуитет с пожизненным содержанием
В судопроизводстве бывают случаи, когда иждивенец и плательщик по-разному понимают условия достигнутых договоренностей.
Например, пожилая женщина отдает квартиру молодому соседу в надежде на его помощь по хозяйству до конца своих дней, а он переезжает в другой город. При этом в суде выясняется, что в договоре дарения нет особых условий, договор аренды не заключался. Женщина осталась ни с чем. Между тем наличие правильно оформленных договоров позволило бы избежать такой ситуации.
Правильное оформление договора аренды включает в себя 2 обязывающих договора:

Аннуитетный договор с пожизненным содержанием - необходимо зарегистрировать у нотариуса, иначе договор будет недействительным.
Договор купли-продажи или дарения недвижимого имущества - вступает в силу с момента государственной регистрации в Росреестре. С этого дня квартира становится собственностью плательщика, но с ограничением права распоряжения - обременением в виде арендных обязательств.


В договоре отчуждения имущества должно быть указано, что квартира остается в залоге у получателя ренты.
В аннуитетном договоре с жизнеобеспечением на случай возможных судебных тяжб желательно указать, что именно составляет существенное нарушение условий содержания.
Помимо обязывающих договоров, могут быть заключены дополнительные соглашения в зависимости от условий сделки. Например, договор заказа на исполнение обязанностей получателя в государственных организациях - как правило, заключается в случае содержания с иждивенцем.

Особенности сделок по договорам аренды квартиры с пожизненным содержанием
При составлении договора важно помнить о сложностях арендных отношений:

Неопределенность срока возникающих обязательств.
Вероятность изменения жизненных планов и финансового положения плательщика.
Возможность изменения отношения получателя ренты к условиям первоначального договора.
Возможный конфликт с заинтересованными сторонами - обычно наследниками иждивенца.
Вероятность мошенничества со стороны любой из сторон договора, как на стадии заключения, так и на стадии исполнения договора.


Все это может привести к попыткам оспаривания сделки в суде и серьезным финансовым потерям, поэтому крайне важно:

собрать всю возможную информацию о будущем получателе и плательщике аннуитета;
проверить юридическую чистоту недвижимости;
оценить финансовые возможности плательщика на длительный срок;
правильно подготовить и оформить документы.

Как избежать риска быть обманутым арендодателем с пожизненным контентом
Черные риелторы стали притчей во языцех, сокращая жизнь безрассудным получателям ренты. Однако правовая практика показывает, что довольно часто встречаются недобросовестные иждивенцы, которые пытаются обманом заставить их нажиться на сознательных плательщиках ренты.
Основные методы мошенничества:

пытается получить обслуживание квартиры, которая уже имеет обременения или право распоряжаться ею ограничено иным образом;
расторжение договора аннуитета через несколько лет под надуманным предлогом.


Как застраховать:

Проверить юридическую чистоту квартиры. Информация о предыдущих обременениях по аннуитетным договорам должна насторожить будущего плательщика аннуитета - необходимо досконально выяснить, почему был расторгнут предыдущий договор. Вполне вероятно, что следующий договор аренды постигнет та же участь. Напомним, что оплаченная квартплата не возвращается плательщику, а квартира возвращается получателю.

Проверить наличие ранее наложенных обременений на жилье можно через официальную службу Реестра ЕГРН - нужно только знать адрес квартиры или кадастровый номер. Данные из государственной базы данных Росреестра можно получить через полчаса по электронной почте.

Проконсультируйтесь с опытным юристом о том, как оформить аннуитет с пожизненным содержанием. Крайне желательно выбрать специалиста с практическим опытом ведения судебных споров по вопросам аренды.


В договоре прописываются обязательства плательщика аннуитета по зависимому договору в виде закрытого списка, не допускающего широкого толкования. Например, зафиксируйте обязательное количество посещений в неделю, обязательство делать уколы по назначению врача, мыть окна раз в квартал и ежедневно приносить еду в список.

В случае возможных судебных разбирательств плательщик должен будет доказать добросовестное выполнение своих обязательств по договору аренды квартиры с пожизненным обслуживанием. Следовательно, вам нужно записывать свои действия (в разумных пределах, конечно):


получать квитанции о перечисленных деньгах или переводить денежные средства безналично;
заключать договоры с организациями на оказание услуг получателю арендной платы;
хранить чеки на приобретение лекарств, продуктов и других товаров для иждивенца;
вести журнал посещений, оказания услуг и передачи товаров получателю;
периодически делать фото или видео с фиксацией даты;
поддерживать отношения с соседями получателя ренты - суд учитывает доказательства;
если иждивенец отказывается впускать плательщика в квартиру, обратитесь к участнику милиции, напишите заявление с просьбой о помощи.

Теперь вы знаете основные правила, которые помогут максимально грамотно оформить аннуитет с пожизненным содержанием.


Текст: Наталья Петракова