Аннуитетное соглашение при всей своей привлекательности является одним из самых сложных видов сделок и имеет множество подводных камней. Например, могут быть претензии из налоговой инспекции. Чтобы исключить такие сюрпризы, следует заранее рассчитать налоговые последствия аннуитета с жизнеобеспечением.

Что означает аннуитет с пожизненным содержанием
Смысл таких правоотношений - получение постоянного дохода до конца жизни в обмен на передачу прав собственности. Можно сказать, что это растянутая во времени продажа дома, которая происходит следующим образом:

Гражданин-получатель квартплаты продает свою квартиру за часть рыночной стоимости или передает в дар плательщику. Особенностью таких договоров является обязательное ограничение прав нового собственника распоряжаться жильем. Например, он не может продать или сдать такую квартиру без согласия бывшего хозяина. Договор купли-продажи или дарения должен быть зарегистрирован в государстве.


Взамен плательщик получает обязательство регулярно переводить средства получателю и предоставлять заранее оговоренные услуги. Для этого граждане заключают нотариальный договор.


Типы договоров аннуитета с пожизненным содержанием
Существует 2 типа договоров аренды с пожизненным содержанием с учетом особенностей взаимоотношений сторон:

без зависимости - обязательства плательщика ограничиваются только регулярным переводом денег;
иждивенец - плательщик является для получателя своего рода заменителем близких родственников: обеспечивает его повседневные потребности, водит к врачу, нанимает массажиста и тому подобное.


Заключение аннуитета с пожизненным содержанием: налоговые последствия
Особенность арендных сделок - это переплетение личных и финансовых отношений. В части получения денежного дохода такие отношения подлежат налогообложению. Если не учитывать этот момент, то после заключения сделки вы можете столкнуться с неожиданными налоговыми последствиями - дополнительными начислениями, пени и штрафами, что значительно снизит ожидаемую выгоду.
Налоговые последствия для плательщика-физического лица сводятся к уплате налога на недвижимость или земельного налога. Никаких иных налоговых обязательств для нового собственника квартиры или земельного участка законом не предусмотрено. Например, гражданин не обязан платить налог:

с разницей между кадастровой оценкой и покупной ценой;
от кадастровой стоимости квартиры, полученной бесплатно.


При заключении аннуитета с пожизненным содержанием налоги несет получатель средств. Гражданин имеет следующие виды доходов:

Выручка от продажи квартиры.
Доходы от регулярных поступлений средств и оказанных услуг.

Оба вида доходов облагаются подоходным налогом с населения и требуют отчетности. При составлении декларации применяются льготы и отчисления, начисленный налог перечисляется в бюджет.

Налог на единовременный платеж за квартиру по аннуитетному договору с жизнеобеспечением
Гражданин-получатель квартплаты вправе передать квартиру в собственность плательщику одним из следующих способов:

По договору дарения бесплатно. У донора нет налогооблагаемого дохода.
По договору купли-продажи. Налог в размере 13% должен уплатить продавец - бывший владелец.

При расчете НДФЛ с дохода от продажи квартиры применяется освобождение, связанное с минимальным сроком владения недвижимостью: если дом находился в собственности гражданина хотя бы определенный период, то доход от его продажи налогом не облагается. . Величина минимального срока владения квартирой регулируется пунктом 1 статьи 217 Налогового кодекса РФ и составляет 3-5 лет в зависимости от условий ее приобретения.
При несоблюдении минимального срока владения недвижимостью применяется имущественный вычет: налогом облагается только часть платы за квартиру, превышающую необлагаемый минимум 1 миллион рублей.

В свою очередь, гражданин-плательщик с момента регистрации договора о передаче квартиры в собственность с обременениями может воспользоваться своим правом на налоговый вычет в размере уплаченной суммы.
При расторжении договорных отношений после смерти последнего получателя квартплаты с квартиры снимается обременение, и бывший плательщик получает права полноправного собственника имущества. Купленная им квартира не является его доходом и не облагается НДФЛ.
Аннуитет с пожизненным содержанием: налоги на регулярные платежи
Такой доход рассматривается так же, как и аренда недвижимости, и облагается налогом по ставке 13%.
Особенностью налоговых отношений по договору ренты между гражданами является то, что источником выплаты не является налоговый агент. Следовательно, он не имеет права удерживать налог с дохода получателя и перечислять его в бюджет. Обязанность исчисления НДФЛ, подачи декларации в налоговый орган и уплаты налога лежит на получателе.
При оформлении декларации применяются стандартные налоговые вычеты - на детей, ликвидаторов последствий стихийных бедствий и др.
Оплата коммунальных услуг становится обязанностью плательщика квартплаты с момента передачи ему квартиры. Плата за воду, отопление, газ, электричество и тому подобное не включается в доход гражданина, получающего арендную плату.

Особенностью зависимого договора является обязательство плательщика удовлетворить потребности получателя гражданина в натуре, не ограничиваясь перечислением денежных средств. Более того, денежные переводы могут вообще не входить в договорные условия. При этом в договоре о пожизненном содержании с иждивенцем указывается стоимость всей суммы обязательной помощи, которая в дальнейшем используется при исчислении НДФЛ.
По причине преклонного возраста получатель может не иметь возможности самостоятельно выполнять налоговые обязательства. Он имеет право поручить плательщику перечислить налог и подать декларацию в ФНС. Для этого вам необходимо включить соответствующее условие в договор аренды, подготовить нотариально заверенную доверенность на имя ответственного лица и подписать агентский договор.
Если получателей два и более, каждый из них в отдельности выполняет обязательство по налоговой отчетности и платежам в бюджет.
Заключение пожизненной ренты в пользу другого лица: конкретные примеры
На практике бывают ситуации, когда собственник квартиры хочет позаботиться о будущем другого человека и заключает договор аренды в свою пользу.
Например, гражданин готов продать одну из своих квартир рыночной стоимостью 3600 тысяч рублей за полцены соседям своих престарелых родителей в обмен на их обязательство ежемесячно перечислять им определенные суммы денег, готовить еду. , навещают и помогают с домашними делами ежедневно до конца своей жизни. Общий размер ежемесячной материальной и натуральной помощи от соседей установлен в размере 20 000 рублей.

Каковы налоговые последствия такой договоренности?

В этом случае гражданин должен будет заключить договор купли-продажи и учесть в своей налоговой декларации полученную от соседей сумму за квартиру (1800 тысяч рублей).
С другой стороны, по договору пожизненного содержания с иждивенцем каждый из его родителей будет обязан ежегодно отчитываться о размере дохода (240 тыс. Руб.) И платить налог на доходы физических лиц.
В свою очередь, соседи смогут подать налоговую декларацию и получить налоговый вычет в размере, который они платят при оформлении квартиры в собственность. Кроме того, после регистрации прав собственности они обязаны платить налог на имущество и коммунальные услуги.





Плательщик


Тип дохода, налог и частота


Размер дохода, руб.


Особенности:




Владелец квартиры


НДФЛ от продажи квартиры, однократно


1,800,000


Учитывайте минимальный срок владения и налоговые вычеты




Получатели аренды


НДФЛ от стоимости содержания, ежемесячный доход


240 000 рублей (по 120 000 на каждого получателя)


Заключить договор о порядке декларирования и уплаты налога.




Плательщики ренты





Нет налогооблагаемого дохода


Помимо обязательства по аренде существует обязательство по налогу на недвижимость.




Таким образом, все стороны сделки обязаны платить налоги в зависимости от типа полученного дохода или приобретенного имущества.

Подведем итоги
Возможность получения квартиры в собственность за 25-50% от реальной стоимости привлекает заслуженное внимание к арендным отношениям. Потенциальный ROI покупки достигает 400%. Однако следует учитывать, что при заключении договора аннуитета с пожизненным содержанием налоги и юридические риски существенно влияют на экономическую целесообразность сделки.
Учитывая рискованный характер таких отношений, необходимо просчитать вероятный финансовый результат и оценить возможные проблемы.

Снизить риск помогут следующие меры:

сообщить родственникам о планах заключения ренты с системой жизнеобеспечения;


получить юридически значимое подтверждение дееспособности собственника квартиры - например, справку из психоневрологического диспансера;
проверить юридическую чистоту квартиры - убедиться в подлинности правоустанавливающих документов и отсутствии обременений. Самый простой способ получить выписку из государственного реестра - воспользоваться услугой ЕГРН Register - официальная выписка будет отправлена на вашу электронную почту. Заказать информацию из ЕГРН может любой желающий, достаточно указать адрес или кадастровый номер объекта.



Текст: Наталья Петракова